Amortissement LMNP : comment déduire le prix du logement et des meubles

L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix d'achat des biens utilisés pour la location. C'est le principal avantage du régime réel dans la fiscalité de la location meublée (LMNP).

Il n'existe qu'au régime réel. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % remplace toutes les charges et tout amortissement : voir micro-BIC ou réel.

Deux conditions posées par l'administration :

• les biens (immeuble et meubles) doivent être inscrits à l'actif du bilan ;
• seuls les amortissements constatés en comptabilité sont déductibles. Un amortissement oublié dans les comptes ne peut pas être déduit.

On amortit l'immeuble sans le terrain, et les meubles. Le tableau résume ce que disent les sources officielles consultées.

Le terrain. La loi impose de distinguer sa valeur, mais les pages officielles consultées ne fixent pas de pourcentage. Certains logiciels appliquent une quote-part forfaitaire : Qlower, par exemple, indique retenir de 10 % à 40 % selon le prix au m². Vérifiez que la valeur retenue correspond à votre bien.

Les meubles. Un meublé doit contenir les 11 éléments prévus par le décret n° 2015-981 : voir le mobilier obligatoire.

Les travaux. Faute de règle détaillée dans nos sources, faites valider le traitement de chaque chantier par votre comptable ou par la doctrine fiscale (BOFiP). Les dépenses qui ne s'amortissent pas peuvent relever des charges déductibles.

Il n'existe pas de durée officielle propre à la location meublée. La loi admet en déduction les amortissements « généralement admis d'après les usages » de chaque activité (article 39 du CGI), calculés en principe de façon linéaire sur la durée normale d'utilisation du bien.

Le BOFiP publie une liste de taux usuels, « à titre purement indicatif », valable pour toutes les entreprises. Les lignes utiles pour un meublé sont les suivantes :

Trois points à retenir :

• Ces taux sont indicatifs : le BOFiP rappelle qu'il faut tenir compte des usages de l'activité et des conditions d'utilisation. Il n'existe pas de ligne « appartement loué meublé ».
• L'approche par composants impose un plan d'amortissement distinct pour chaque composant identifié (installations, agencements…), le reste formant la « structure ». Hormis les 10 à 20 ans admis pour les installations et agencements, le BOFiP ne fixe pas de durée par composant pour un logement : les durées retenues par les logiciels ou les cabinets (Qlower, Keobiz, Decla.fr annoncent un calcul par composant) doivent pouvoir se justifier en cas de contrôle.
• Seuls les amortissements passés en comptabilité comptent, et un tableau de suivi est demandé pour les amortissements reportés (voir plus bas). Si vous tenez votre tableau sur Excel, gardez-en la trace.

Non. L'article 39 C du CGI limite l'amortissement déductible au montant des loyers diminué des autres charges. L'amortissement peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous.

L'exemple publié par l'administration :

Un déficit reste possible si vos charges dépassent vos loyers. Il s'impute alors uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global.

Ils se reportent sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes.

• Un tableau de suivi des amortissements reportés doit être joint à la déclaration. Le modèle figure au BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-40-10-40).
• Le report cesse en cas de vente du logement.
• Il cesse aussi en cas d'arrêt de la location, si vous n'avez pas d'autre activité BIC non professionnelle.

Autrement dit, un stock d'amortissements reportés non utilisé au moment de la vente est perdu.

Pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits au réel (loi de finances 2025, article 84, article 150 VB III du CGI). La plus-value imposable augmente du même montant.

Trois précisions :

• seuls les amortissements fiscalement déduits au régime réel sont visés, selon l'administration ; les amortissements reportés et non déduits ne le sont pas, et un loueur au micro-BIC n'est pas concerné ;
• les logements situés dans des résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées et dans des établissements médico-sociaux sont exclus ;
• la page « Les régimes d'imposition » d'impots.gouv.fr mentionne le 16 février 2025, mais la loi et la réponse officielle sur la plus-value retiennent le 15 février 2025.

Calcul complet et exemple dans notre guide de la plus-value LMNP.

Non, mais il faut une comptabilité conforme au plan comptable général et une liasse 2031 télédéclarée. Trois façons de faire :

• seul, avec un tableur, en télédéclarant depuis votre espace professionnel (mode EFI) ;
• avec un logiciel qui calcule le plan d'amortissement et télétransmet la liasse : voir les logiciels LMNP ;
• avec un expert-comptable, qui fixe la ventilation et signe la liasse : voir les comptables LMNP.

Le plan d'amortissement établi la première année (valeur du terrain, composants, durées) sert de base aux années suivantes : c'est l'étape où un avis extérieur est le plus utile. Les règles de dépôt sont détaillées dans notre guide de la liasse 2031.