LMNP 2026 : ce qui change pour les revenus 2025 et 2026

Trois textes ont modifié la location meublée : la loi Le Meur du 19 novembre 2024, la loi de finances pour 2025 du 14 février 2025 et la loi de finances pour 2026, avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Leurs effets s'étalent sur plusieurs années de revenus, ce qui crée de la confusion.

Le tableau ci-dessous indique, pour chaque nouveauté, l'année de revenus concernée et l'année de déclaration. Si vous découvrez le statut, commencez par le guide complet du LMNP. Rappel : les revenus 2025 se déclarent au printemps 2026, les revenus 2026 au printemps 2027.

Ce qui ne change pas : les deux conditions du statut LMP (23 000 € de recettes et recettes supérieures aux autres revenus d'activité), le report du déficit LMNP sur 10 ans, l'abattement minimum de 305 € au micro-BIC et l'exonération de TVA de la location meublée d'habitation.

Pour les revenus 2025, le plafond est de 77 700 € avec 50 % d'abattement (longue durée, meublé de tourisme classé, chambres d'hôtes) et de 15 000 € avec 30 % pour le meublé de tourisme non classé. Pour les revenus 2026, le premier plafond passe à 83 600 € ; le second reste à 15 000 €.

Les grands perdants sont les meublés de tourisme non classés, typiquement loués à la nuitée sur une plateforme : leur plafond a été divisé par plus de cinq et leur abattement est passé de 50 % à 30 %. Le classement en étoiles, démarche facultative et payante, permet de retrouver l'abattement de 50 %. La loi Le Meur s'applique aux loyers encaissés à partir du 1er janvier 2025.

Attention à la transition. Les sources officielles ne disent pas toutes la même chose sur le maintien au micro pour les revenus 2025 lorsque les recettes de 2023 ou 2024 dépassaient les nouveaux seuils mais pas les anciens. impots.gouv.fr indique que le réel s'applique en cas de dépassement des nouveaux seuils en 2023 et 2024 ; une fiche d'entreprendre.service-public.fr admet le maintien si les recettes de l'une de ces deux années restaient sous les anciens seuils. Si vous êtes dans ce cas, faites confirmer votre régime par votre SIE.

Tous les seuils sont réunis dans les plafonds LMNP ; pour savoir quel régime vous convient, lisez micro-BIC ou réel.

Parce que la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur ces revenus à 10,6 %, à partir des revenus 2025. Le total atteint 18,6 % : CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %.

La hausse vise les revenus de location meublée non professionnelle. Elle ne touche pas les revenus fonciers d'une location nue, qui restent à 17,2 %, ni les plus-values immobilières, sur lesquelles la CSG reste à 9,2 %. La part de CSG déductible reste à 6,8 %.

Le calcul est automatique : au micro-BIC, sur les recettes après abattement ; au réel, sur le résultat net. Vous n'avez rien à reporter dans la rubrique « Revenus à imposer aux prélèvements sociaux » de la 2042-C-PRO. Le détail des impôts du loueur est dans la fiscalité LMNP.

Non. Les pages officielles consultées le 12 octobre 2026 décrivent toujours l'amortissement du logement et des meubles comme déductible au régime réel. Ce qui a changé, c'est son effet à la revente.

Depuis la loi de finances pour 2025 (article 84, nouvel article 150 VB III du CGI), le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits au réel. La plus-value imposable augmente d'autant. La règle s'applique aux ventes réalisées à partir du 15 février 2025, lendemain de la promulgation de la loi. Une autre page d'impots.gouv.fr mentionne le 16 février 2025 ; nous retenons la date du texte légal.

Trois points limitent la portée de la réforme :

• seuls les amortissements réellement déduits au régime réel sont concernés : un loueur resté au micro-BIC n'a rien à réintégrer ;
• les biens situés dans des résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, ou dans certains établissements médico-sociaux et de soins de longue durée sont exclus ;
• l'amortissement continue de réduire l'impôt chaque année pendant la location.

Le calcul complet et un exemple sont dans notre guide de la plus-value LMNP, et le fonctionnement de la déduction dans l'amortissement en LMNP.

Au-delà de la fiscalité, la loi Le Meur durcit les règles des meublés de tourisme.

• Résidence principale : 120 jours de location par an au maximum, plafond que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours.
• Enregistrement national : la loi prévoit sa généralisation « au plus tard le 20 mai 2026 », et Legifrance donne le nouvel article L. 324-1-1 du Code du tourisme en vigueur depuis cette date. Mais service-public.fr annonçait le 27 juillet 2026 un téléservice national « prévu au quatrième trimestre 2026 ». Vérifiez son ouverture avant de vous déclarer.
• Sanctions : le texte en vigueur prévoit une amende administrative jusqu'à 10 000 € pour défaut de déclaration ou d'enregistrement et jusqu'à 20 000 € pour fausse déclaration ou faux numéro.
• DPE : le maire pourra demander le DPE des meublés de tourisme existants à partir du 1er janvier 2034.
• Copropriété : vous devez informer le syndic si vous déclarez un meublé de tourisme.

Toutes ces obligations sont détaillées dans notre guide du meublé de tourisme.

Pour les revenus 2025, la liasse 2031 des loueurs au réel devait être déposée au plus tard le 4 mai 2026, avec 15 jours de délai supplémentaire en télétransmission. La déclaration de revenus en ligne (2042 et 2042-C-PRO) se clôturait le 21 mai 2026 (départements 01 à 19 et non-résidents), le 28 mai 2026 (départements 20 à 54) et le 4 juin 2026 (départements 55 à 974/976).

Pour les revenus 2026, à déclarer en 2027, les dates officielles ne sont pas encore publiées. La règle de la liasse devrait rester la même : 2e jour ouvré après le 1er mai, plus 15 jours en télétransmission. La marche à suivre est dans la déclaration LMNP.

Quatre autres changements méritent votre attention.

• Fin de la réduction d'impôt OGA. La réduction pour frais de comptabilité et d'adhésion à un organisme de gestion agréé ne s'applique plus qu'aux exercices clos au plus tard le 31 décembre 2024. Elle est supprimée à partir de l'imposition des revenus 2025, et les agréments des OGA ne produisent plus d'effet depuis le 16 février 2025.
• Non-résidents. À partir des revenus 2026, la comparaison avec les « autres revenus d'activité » retient, pour un contribuable domicilié hors de France, ses revenus de même nature imposés dans son pays de résidence. Voir LMP ou LMNP.
• TVA. Les seuils de la franchise en base pour les activités d'hébergement restent à 85 000 € et 93 500 € en 2026 ; le seuil unique de 25 000 € prévu par la loi de finances pour 2025 a été abandonné.
• Décence énergétique. Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, y compris meublés ; les logements F suivront au 1er janvier 2028 pour les baux signés, renouvelés ou reconduits à partir de cette date. Voir le bail meublé.

La facturation électronique, qui fait l'objet de nombreuses questions, est traitée dans notre guide facture électronique et LMNP.