Liasse fiscale LMNP : à quoi sert la 2031 et comment la déposer

La liasse fiscale LMNP est la déclaration de résultat du loueur en meublé au régime réel. Au réel simplifié, elle comprend le formulaire 2031 et ses annexes 2033-A à 2033-G. Au réel normal, les annexes sont les formulaires 2050 à 2059.

Elle est la première des deux étapes de la déclaration LMNP au réel : la liasse calcule le résultat de votre activité de location, puis vous reportez ce résultat sur votre déclaration de revenus, la 2042-C-PRO.

La liasse traduit votre comptabilité de l'année : loyers encaissés, charges, biens inscrits à l'actif et amortissements. Au réel, cette comptabilité doit être conforme au Code de commerce et au plan comptable général.

Tout loueur en meublé imposé au régime réel dépose une 2031, qu'il soit LMNP ou LMP. Au micro-BIC, il n'y a pas de liasse : vous déclarez seulement vos recettes.

Vous êtes au réel dans quatre cas :

• vos recettes ont dépassé le plafond du micro-BIC deux années de suite (77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € pour les revenus 2026, ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé) ;
• vous avez opté pour le réel ;
• vous louez un bien en indivision, qui ne peut pas bénéficier du micro ;
• vos locations sont soumises à la TVA : les loyers doivent alors être déclarés selon un régime réel.

L'obligation de télédéclarer vaut aussi pour les non-résidents.

Pour les revenus 2025, la transition entre anciens et nouveaux plafonds du micro-BIC n'est pas décrite de la même façon par impots.gouv.fr et par service-public.fr. En cas de doute sur votre régime, interrogez votre SIE avant la date limite.

La 2031 se dépose au plus tard le 2e jour ouvré après le 1er mai, avec 15 jours calendaires de délai supplémentaire en télétransmission.

Le dépôt de la 2031 dans les délais vaut aussi option pour le réel la première année d'activité. Une fois choisie, l'option dure un an et se renouvelle seule. Pour revenir au micro, il faut la dénoncer par lettre au SIE avant la date limite de dépôt de la 2031 de l'année précédente.

La liasse se dépose uniquement en ligne, de deux façons. Dans les deux cas, il faut d'abord créer un espace professionnel sur impots.gouv.fr.

• Mode EFI : vous saisissez vous-même la 2031 et ses annexes dans votre espace professionnel. Vous devez alors avoir établi votre comptabilité.
• Mode EDI : un partenaire habilité transmet la liasse pour vous. Ce peut être un expert-comptable ou un service en ligne : Decla.fr se présente comme partenaire EDI habilité par la DGFiP, LMNP.ai annonce une télétransmission EDI.

Le mode EDI est le plus courant quand on passe par un outil ou un cabinet. Comparez les deux voies dans notre comparatif des logiciels LMNP et notre comparatif des comptables LMNP.

Vous partez de votre comptabilité de l'année, en cinq étapes.

1. Recensez les recettes : tous les loyers encaissés. Si vous occupez le bien une partie de l'année, ajoutez la valeur locative réelle de cette période.
2. Listez les charges : il n'existe pas de liste officielle. Une charge doit être engagée dans l'intérêt direct de l'activité, effective et justifiée, et rattachée à l'exercice. L'administration cite les travaux, les intérêts d'emprunt, les assurances et les frais de gestion. Voir les charges déductibles en LMNP.
3. Calculez les amortissements du bien et des meubles inscrits à l'actif, en séparant la valeur du terrain, qui ne s'amortit pas. Voir l'amortissement en LMNP.
4. Plafonnez l'amortissement : il ne peut pas créer de déficit. Il est limité aux loyers diminués des autres charges. Exemple officiel : 10 000 € de loyers, 8 000 € de charges et 3 000 € d'amortissement donnent 2 000 € d'amortissement déductible. Le reste se reporte sans limite de durée, avec un tableau de suivi joint à la déclaration (modèle dans BOI-BIC-AMT-20-40-10-40).
5. Télédéclarez la liasse, puis reportez le résultat sur la 2042-C-PRO.

Le résultat de la liasse se reporte dans le cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles » de la 2042-C-PRO (revenus 2025).

Un déficit LMNP ne s'impute que sur des revenus de location meublée non professionnelle, pendant les 10 années suivantes. Il ne réduit ni votre revenu global, ni vos autres BIC non professionnels.

Les trois sont possibles. Ce qui change, c'est le prix et la personne qui répond de la liasse.

• Vous seul, en EFI : aucun prestataire, mais toute la comptabilité et les amortissements sont à votre charge.
• Un logiciel en ligne : il guide la saisie, calcule les amortissements et transmet en EDI. Vous restez responsable : chez LMNP.ai, la liasse de l'offre Autonomie est « générée par le logiciel et signée par vos soins » ; chez JD2M, l'offre Essentielle indique « Responsabilité de la fiabilité de la liasse : Vous ».
• Un expert-comptable inscrit à l'Ordre : il prépare ou contrôle la liasse et engage sa responsabilité. C'est le choix le plus prudent en cas d'indivision, de LMP, de TVA ou de vente du bien.

Au réel, une comptabilité et une liasse sont obligatoires, pas l'expert-comptable.

• Amortir le terrain : sa valeur doit être séparée de celle de l'immeuble amortissable.
• Créer un déficit avec l'amortissement : la part qui dépasse le résultat se reporte, elle ne se déduit pas l'année même.
• Oublier le tableau de suivi des amortissements reportés.
• Déduire une dépense sans justificatif ou qui concerne une autre année.
• Oublier l'usage privé : la valeur locative de la période où vous occupez le bien s'ajoute aux recettes.
• S'arrêter à la liasse : sans report sur la 2042-C-PRO, le résultat n'est pas pris en compte dans votre impôt sur le revenu.

À la revente, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions à partir du 15 février 2025. Gardez donc vos liasses et tableaux d'amortissement : voir la plus-value LMNP.

Sans prestataire, oui : en mode EFI, vous saisissez vous-même la liasse dans votre espace professionnel. Mais vous devez alors tenir seul une comptabilité conforme et calculer vos amortissements.

Sinon, plusieurs services laissent saisir gratuitement et ne font payer que la transmission : LMNP.ai (essai gratuit illimité, puis 179 € TTC par an en Autonomie) et Decla.fr (saisie gratuite, puis 219 € TTC), selon leurs pages tarifs relevées le 12 octobre 2026.

La réduction d'impôt pour frais de comptabilité liée aux OGA est supprimée à partir de l'imposition des revenus 2025 : elle ne compense plus le coût d'un prestataire.