TVA et location meublée : quand un LMNP doit-il facturer la TVA ?
IPar Ilias, éditeur du site · Mis à jour le
La location meublée d'habitation est exonérée de TVA, sans possibilité d'opter. La TVA à 10 % s'applique en para-hôtellerie, quand le loueur fournit au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception de la clientèle. La franchise en base reste possible jusqu'à 85 000 € de chiffre d'affaires, indépendamment du micro-BIC.
Pour aller plus loin : la fiscalité de la location meublée (LMNP) · la déclaration d'un meublé de tourisme
La location meublée est-elle soumise à la TVA ?
Non, en principe. La location meublée d'habitation est exonérée de TVA, et le loueur ne peut pas opter pour la soumettre à la TVA.
La règle vaut pour la location meublée d'habitation, que vous soyez LMNP ou LMP : bail meublé de longue durée, bail étudiant, meublé de tourisme loué sans services para-hôteliers. Elle s'inscrit dans la fiscalité de la location meublée (LMNP) : vos loyers sont imposés à l'impôt sur le revenu dans les BIC, sans TVA à facturer.
La TVA ne s'applique que dans des cas précis, présentés ci-dessous.
Quand une location meublée devient-elle soumise à la TVA ?
Le cas principal est la para-hôtellerie (article 261 D, 4° b du CGI). La location est soumise à la TVA si le loueur fournit, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre services suivants :
| Service para-hôtelier | Précision du BOFiP |
|---|---|
| Petit-déjeuner | — |
| Nettoyage des locaux | Il doit être régulier |
| Fourniture du linge de maison | — |
| Réception de la clientèle | Même non personnalisée |
Ces services doivent être réellement proposés, et cela doit pouvoir se prouver. Un ou deux services ne suffisent pas : il en faut au moins trois sur quatre.
D'autres activités sont aussi taxables :
- les hôtels de tourisme classés ;
- les villages de vacances ;
- les résidences de tourisme classées ;
- la location du logement à l'exploitant d'un tel établissement.
Pour un meublé de tourisme classique, la question se pose surtout si vous proposez des services proches de l'hôtellerie. Les autres obligations du loueur de courte durée sont détaillées dans notre page sur le meublé de tourisme.
Quel taux de TVA pour une location meublée ?
Quand la location est soumise à la TVA, le taux applicable est de 10 %, d'après la FAQ LMNP de la DGFiP.
Micro-BIC et TVA : comment fonctionne la franchise en base ?
La franchise en base de TVA est indépendante du régime micro-BIC. Vous pouvez être au micro-BIC pour l'impôt sur le revenu et devoir la TVA si votre activité est taxable et dépasse les seuils de la franchise.
Pour les activités commerciales et d'hébergement, les seuils de 2026 sont les suivants :
| Seuil de franchise en base (2026) | Montant |
|---|---|
| Chiffre d'affaires de l'année précédente (N-1) | 85 000 € |
| Seuil majoré pour l'année en cours (N) | 93 500 € |
Ces seuils sont inchangés pour 2026. Le seuil unique de 25 000 € prévu par la loi de finances 2025 a été abandonné.
Ne confondez pas ces seuils avec ceux du micro-BIC (83 600 € ou 15 000 € pour les revenus 2026) : ils n'ont pas le même objet. Tous les seuils sont réunis dans les plafonds LMNP.
TVA et location meublée : le récapitulatif par situation
Le statut LMNP ou LMP se détermine pour l'impôt sur le revenu (article 155, IV du CGI). La TVA, elle, dépend de la nature de la location et des services fournis. Un LMP qui loue un logement d'habitation sans services para-hôteliers reste donc exonéré, comme un LMNP.
| Situation | TVA | Régime d'imposition des loyers |
|---|---|---|
| Bail meublé de longue durée ou bail étudiant | Exonérée, sans option possible | Micro-BIC ou réel |
| Meublé de tourisme sans au moins trois services para-hôteliers | Exonérée, sans option possible | Micro-BIC ou réel |
| Para-hôtellerie (au moins trois des quatre services) | Taxable à 10 %, franchise en base possible sous les seuils | Réel BIC si les locations sont soumises à la TVA |
| Hôtel de tourisme classé, village de vacances, résidence de tourisme classée, location à leur exploitant | Taxable | Réel BIC si les locations sont soumises à la TVA |
Les formulaires et la périodicité des déclarations de TVA ne sont pas détaillés dans les sources utilisées pour ce guide. Si votre activité devient taxable, ces démarches font partie de ce qu'il faut vérifier avec votre SIE ou votre comptable.
Quelles conséquences si vos locations sont soumises à la TVA ?
Si vos locations sont soumises à la TVA, vos loyers doivent être déclarés selon un régime réel BIC. Le micro-BIC n'est plus possible.
Cela implique une comptabilité conforme au plan comptable général et une liasse 2031, en plus des obligations propres à la TVA. Le passage au réel est détaillé dans micro-BIC ou réel.
Les obligations de facturation électronique d'un loueur, soumis ou non à la TVA, sont traitées dans notre guide la facture électronique en LMNP.
Peut-on récupérer la TVA en LMNP ?
Les sources officielles utilisées pour ce guide ne détaillent pas les règles de récupération de la TVA payée sur l'achat d'un logement, les travaux ou le mobilier.
Ce qu'elles établissent : la location meublée d'habitation est exonérée de TVA sans option possible, et seules la para-hôtellerie et les activités assimilées sont taxables. Si vous envisagez un investissement dans une résidence de services ou une activité para-hôtelière en espérant récupérer la TVA, faites valider votre situation par votre service des impôts des entreprises ou par un expert-comptable avant de signer.
Quels services comptables gèrent une activité soumise à la TVA ?
Toutes les offres LMNP ne prennent pas en charge la TVA. D'après les pages des éditeurs, relevées le 12 octobre 2026 :
- JD2M exclut de ses offres les activités soumises à TVA, comme une résidence de services avec bail commercial ou une courte durée au-delà de 85 000 € de chiffre d'affaires avec trois services para-hôteliers ; son offre Essentielle couvre la courte durée exonérée de TVA ;
- Amarris Immo inclut la déclaration de TVA dans son offre Expert, pas dans son offre Solo ;
- Anderlaine indique gérer la TVA si elle s'applique ;
- LMNP Paris inclut la TVA à partir de son Pack Gestion ;
- Qlower prévoit une étude spécifique, pouvant être facturée, pour un bien assujetti à la TVA.
Pour comparer les offres, voir les comptables LMNP.
Questions fréquentes
Un LMNP doit-il payer la TVA ?
En principe non : la location meublée d'habitation est exonérée de TVA, sans possibilité d'opter. La TVA ne s'applique qu'en para-hôtellerie et dans quelques activités assimilées, comme les résidences de tourisme classées.
Une location Airbnb est-elle soumise à la TVA ?
Pas en principe. Elle ne le devient que si le loueur fournit au moins trois des quatre services para-hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, linge de maison et réception de la clientèle. Le taux est alors de 10 %.
Le micro-BIC dispense-t-il de TVA ?
Non. La franchise en base de TVA est indépendante du micro-BIC. Une activité taxable peut devoir la TVA au-delà de 85 000 € de chiffre d'affaires de l'année précédente, ou 93 500 € pour l'année en cours.
Peut-on rester au micro-BIC si l'on facture la TVA ?
Non. Si vos locations sont soumises à la TVA, vos loyers doivent être déclarés selon un régime réel BIC.
Peut-on opter pour la TVA en location meublée classique ?
Non. La location meublée d'habitation est exonérée de TVA sans possibilité d'option, selon impots.gouv.fr et la FAQ LMNP de la DGFiP.
Sources officielles et références
Chaque règle est vérifiée sur les sites officiels (impots.gouv.fr, BOFiP, service-public.fr) et datée. Les offres des comptables et logiciels sont relevées sur leurs pages tarifs ; aucun essai n'est inventé. Notre méthode.