LMP ou LMNP : comment savoir si vous êtes loueur meublé professionnel

Le loueur meublé professionnel est un loueur dont l'activité de location meublée pèse plus lourd que ses autres revenus d'activité et dépasse 23 000 € de recettes par an. Ce n'est pas un choix : le statut découle de ces deux conditions, fixées par l'article 155, IV du code général des impôts.

LMP et LMNP partagent la même base : leurs loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et ils doivent tous deux s'immatriculer. La différence porte sur les conséquences fiscales et sociales. Si vous découvrez la location meublée, lisez d'abord le guide complet du LMNP.

Le statut s'apprécie au niveau du foyer fiscal et vaut pour toutes ses locations meublées. Un couple marié ou pacsé additionne donc ses recettes et ses autres revenus d'activité.

Un mot sur les homonymes : cette page traite du loueur en meublé professionnel. Elle n'a aucun rapport avec la mutuelle ou les entreprises qui utilisent aussi le sigle LMP.

Vous êtes LMP si les deux conditions sont remplies en même temps ; il suffit que l'une manque pour rester LMNP.

1. Les recettes annuelles de location meublée de tout le foyer fiscal dépassent 23 000 €.
2. Ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer : salaires (y compris pensions et rentes viagères), autres BIC, bénéfices agricoles, BNC et revenus de l'article 62 du CGI.

Ces règles s'appliquent aux revenus 2025 et 2026. Une nouveauté vise les non-résidents : à partir des revenus 2026, déclarés en 2027, les autres revenus d'activité retenus sont leurs revenus de même nature imposés dans leur pays de résidence (loi de finances pour 2026, art. 53). Tous les seuils sont réunis dans les plafonds LMNP.

Trois choses changent vraiment : le sort du déficit, l'imposition de la plus-value et les cotisations sociales. Les plafonds du micro-BIC, eux, dépendent du type de location et du montant des recettes, pas du statut.

Le déficit est l'atout principal du LMP : imputé sur le revenu global, il peut réduire l'impôt sur vos autres revenus. En LMNP, il reste cantonné aux revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes.

Les plafonds du micro-BIC sont les mêmes quel que soit le statut : 77 700 € pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026 en longue durée. Les impôts du loueur sont détaillés dans la fiscalité LMNP.

Oui, dès que ses recettes dépassent 23 000 € par an : pour l'Urssaf, l'activité devient alors professionnelle et doit être enregistrée. Le statut social dépend du type de location et de l'année.

Le plafond du micro-entrepreneur est de 83 600 € de recettes en 2026 pour la location meublée de longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, mais de 15 000 € pour un meublé non classé : c'est pourquoi ce dernier n'a plus accès au micro-entrepreneur depuis le 1er janvier 2026, d'après l'Urssaf. En micro-entrepreneur, les cotisations sont un pourcentage du chiffre d'affaires : 21,2 % pour la location d'habitation meublée et les chambres d'hôtes, 6 % pour un meublé de tourisme classé (taux 2026).

Au-delà du plafond micro, le loueur relève du régime des travailleurs indépendants et déclare ses bénéfices. Les bénéfices d'un LMP ne supportent les prélèvements sociaux sur le patrimoine que s'ils ne sont pas déjà soumis aux cotisations d'un organisme social. L'Urssaf présente l'option pour le régime général pour les meublés de tourisme classés et la courte durée ; pour la longue durée, les fiches officielles ne concordent pas. Vérifiez votre cas avec le simulateur de l'Urssaf si vous approchez du seuil.

La vente d'un logement par un LMP relève des plus-values professionnelles, et non du régime des particuliers. L'article 151 septies du CGI prévoit une exonération :

• totale si l'activité est exercée depuis au moins 5 ans et que la moyenne des recettes ne dépasse pas 90 000 € HT ;
• partielle si cette moyenne est comprise entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Un LMNP, lui, relève des plus-values immobilières des particuliers, avec abattement pour durée de détention. Depuis les ventes du 15 février 2025, ses amortissements déduits au réel sont retranchés du prix d'achat. Le calcul est détaillé dans notre guide de la plus-value LMNP.

Passer en LMP ne change pas les formalités de base : elles s'imposent déjà au LMNP.

• L'immatriculation : tout loueur meublé, professionnel ou non, déclare son début d'activité sur le guichet unique des formalités des entreprises dans les 15 jours, ce qui lui attribue un SIRET. Voir le SIRET LMNP.
• La CFE : la location meublée est une activité professionnelle au sens de cette taxe, quel que soit le statut. Elle n'est pas due l'année de création, et les loueurs dont les recettes ne dépassent pas 5 000 € en sont exonérés. Voir la CFE du loueur meublé.
• La TVA : la location meublée d'habitation reste exonérée, sauf para-hôtellerie (au moins trois des quatre services : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception).
• Le régime réel : au-delà des plafonds du micro-BIC ou sur option, une comptabilité et une liasse 2031 télédéclarée depuis un espace professionnel sont obligatoires.

Le statut se vérifie chaque année, à partir des chiffres du foyer. Procédez en trois temps.

1. Additionnez les recettes de toutes les locations meublées du foyer sur l'année, tous logements confondus.
2. Comparez-les à 23 000 €. Si vous êtes en dessous, vous êtes LMNP : inutile d'aller plus loin.
3. Comparez-les aux autres revenus d'activité du foyer : salaires, pensions, rentes viagères, autres BIC, BA, BNC et revenus de l'article 62. Si les recettes meublées sont plus élevées, vous êtes LMP.

Un changement de situation peut faire basculer le statut d'une année à l'autre : un départ à la retraite qui réduit les revenus d'activité, un logement supplémentaire, ou au contraire une hausse de salaire. Les cases de la 2042-C-PRO présentées dans notre guide de la déclaration LMNP concernent les loueurs non professionnels ; en cas de bascule en LMP, un professionnel peut vous aider à adapter votre déclaration, voir notre comparatif des comptables LMNP.