Micro-BIC ou réel : quel régime choisir pour votre location meublée ?

Le micro-BIC est le régime d'imposition par défaut des loyers meublés. Vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges.

C'est l'une des deux options de la fiscalité de la location meublée (LMNP), l'autre étant le régime réel. Le micro-BIC ne demande ni comptabilité ni liasse : vous reportez un seul montant sur la déclaration 2042-C-PRO.

Trois règles encadrent l'abattement :

• il est appliqué automatiquement, avec un minimum de 305 € ;
• il remplace toutes les charges : aucune autre dépense n'est déductible, pas même les intérêts d'emprunt ;
• vous déclarez le total des loyers encaissés, charges locatives et provisions pour charges comprises.

L'abattement est de 50 % pour la location longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, et de 30 % pour les meublés de tourisme non classés. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a réduit l'avantage des meublés de tourisme pour les loyers encaissés à partir du 1er janvier 2025.

Les montants sont des plafonds de recettes annuelles. Les seuils de 15 000 € et 83 600 € sont fixés pour les années 2026 à 2028 par le BOFiP. Un gîte rural n'a droit au seuil et à l'abattement du « classé » que s'il est officiellement classé meublé de tourisme. Le classement en étoiles est détaillé dans notre page sur le meublé de tourisme, et tous les seuils sont réunis dans les plafonds LMNP.

Le micro-BIC est exclu au-delà du plafond, pour un bien en indivision et pour une location soumise à la TVA.

• Dépassement du plafond. Le micro-BIC s'applique si les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année ne dépassent pas le seuil. Le réel n'est obligatoire qu'après un dépassement deux années de suite.
• Plusieurs logements. Le seuil s'apprécie sur le total des recettes de toutes les locations meublées du foyer.
• Indivision. Un bien détenu en indivision doit être déclaré au réel.
• TVA. Si vos locations sont soumises à la TVA (para-hôtellerie), les loyers se déclarent selon un régime réel BIC. Voir TVA et location meublée.

Pour les revenus 2025, première année des nouveaux seuils, les sources officielles ne décrivent pas la transition de la même façon : impots.gouv.fr vise un dépassement des nouveaux seuils en 2023 et 2024, tandis que la fiche F39451 permet de garder le micro si le chiffre d'affaires 2023 ou 2024 était sous les anciens seuils. En cas de doute, interrogez votre service des impôts des entreprises (SIE).

Au réel, vous êtes imposé sur un bénéfice : loyers moins charges déductibles moins amortissement.

• Les charges doivent être engagées dans l'intérêt direct de l'activité, effectives et justifiées, et rattachées à l'exercice. L'administration cite les travaux, les intérêts d'emprunt, les assurances et les frais de gestion. Voir les charges déductibles en LMNP.
• L'amortissement étale le prix d'achat de l'immeuble (hors terrain) et des meubles. Il ne peut pas créer de déficit : il est limité aux loyers moins les autres charges, et le surplus se reporte sans limite de durée. Voir l'amortissement LMNP.

En contrepartie, le réel impose une comptabilité conforme au plan comptable général et le dépôt d'une liasse 2031 télédéclarée depuis un espace professionnel sur impots.gouv.fr ou par un partenaire EDI.

La règle est simple : comparez l'abattement du micro-BIC au total de vos charges déductibles et de l'amortissement que vous pourrez réellement déduire. Le régime qui laisse la base imposable la plus faible est le plus avantageux pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux de 18,6 %, qui portent sur la même base.

Les trois exemples ci-dessous sont fictifs. Ils utilisent uniquement les abattements officiels et la règle de non-déficit de l'article 39 C du CGI. Les montants de charges et d'amortissement reprennent l'exemple publié par l'administration.

Exemple 1 — location longue durée, 10 000 € de loyers, 8 000 € de charges, 3 000 € d'amortissement.

• Micro-BIC : 10 000 € × 50 % = 5 000 € d'abattement, donc 5 000 € imposables.
• Réel : 10 000 € − 8 000 € = 2 000 € ; l'amortissement déductible est plafonné à 2 000 €. Résultat : 0 € imposable, et 1 000 € d'amortissement reporté sur les années suivantes.

Exemple 2 — meublé de tourisme non classé, mêmes montants.

• Micro-BIC : 10 000 € × 30 % = 3 000 € d'abattement, donc 7 000 € imposables.
• Réel : comme dans l'exemple 1, 0 € imposable et 1 000 € reportés. L'écart avec le micro est plus grand, car l'abattement de 30 % est plus faible.

Exemple 3 — location longue durée, 10 000 € de loyers, 2 000 € de charges, 3 000 € d'amortissement.

• Micro-BIC : 5 000 € imposables.
• Réel : 10 000 € − 2 000 € − 3 000 € = 5 000 € imposables.

Dans ce dernier cas, les deux régimes donnent la même base : le réel n'apporte rien, et il coûte une comptabilité.

Deux éléments pèsent en faveur du micro-BIC même quand le réel réduit l'impôt : le coût annuel de la liasse et la plus-value à la revente. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel diminuent le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable, sauf dans les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales.

L'option pour le réel vaut un an et se renouvelle automatiquement. Le moment pour l'exercer dépend de votre situation.

• La première année d'activité, l'option peut être exercée jusqu'à la date limite de la déclaration 2042, ou par le dépôt de la 2031 dans les délais. Vous pouvez aussi indiquer votre régime lors de l'immatriculation, voir le SIRET du loueur meublé.
• Pour revenir au micro, il faut dénoncer l'option par lettre au SIE avant la date limite de dépôt de la 2031 de l'année précédente.

Si vous restez au micro, la déclaration se fait case par case : voir la déclaration micro-BIC.

Le coût dépend de la façon dont vous produisez la liasse 2031 : logiciel en autonomie ou expert-comptable. Prix affichés par les éditeurs, relevés le 12 octobre 2026 :

• LMNP.ai Autonomie : 179 € TTC par an et par liasse, nombre de biens illimité ;
• Decla.fr : 219 € TTC par déclaration, quel que soit le nombre de biens ;
• LMNP.ai Expert-comptable : 249 € TTC par an pour un bien, plus 108 € par bien supplémentaire ;
• JD2M Essentielle : 299 € TTC par liasse.

La réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion à un organisme de gestion agréé est supprimée à partir de l'imposition des revenus 2025 : elle ne vient plus compenser ce coût. Les montants « après déduction fiscale » affichés par certains éditeurs sont leurs propres calculs, pas des prix. Comparez les offres dans les logiciels LMNP et les comptables LMNP.