Impôts sur les revenus Airbnb : comment ils sont calculés et où les déclarer

Les loyers encaissés via Airbnb ou une autre plateforme sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. C'est vrai aussi en cas de sous-location. Vous êtes donc loueur en meublé, le plus souvent non professionnel : le statut est détaillé dans notre guide complet du LMNP.

Vous restez LMNP tant que l'une des deux conditions suivantes n'est pas remplie : recettes de location meublée du foyer supérieures à 23 000 € par an, et recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions, autres BIC, BNC…). Si les deux sont remplies, vous devenez loueur meublé professionnel (LMP).

Le statut s'apprécie au niveau du foyer fiscal, pour toutes ses locations meublées. Si votre foyer loue deux logements, leurs recettes s'additionnent.

Trois questions fixent ensuite le montant de votre impôt :

• votre meublé est-il classé (étoiles) ou non ?
• êtes-vous au micro-BIC ou au régime réel ?
• vos recettes dépassent-elles 23 000 € par an, seuil des cotisations URSSAF pour la courte durée ?

Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé n'a droit au micro-BIC que jusqu'à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Un meublé classé suit la règle générale de la location meublée : 50 % d'abattement, jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026.

Le tableau ci-dessous reprend les seuils publiés par impots.gouv.fr, le BOFiP et service-public.fr.

Ce changement vient de la loi Le Meur du 19/11/2024 (article 7), appliquée aux loyers encaissés à partir du 1er janvier 2025. Le BOFiP fixe le seuil de 15 000 € pour les années 2026 à 2028. Tous les seuils sont réunis sur notre page plafonds LMNP.

Cinq règles complètent ce tableau :

• l'abattement est appliqué automatiquement, avec un minimum de 305 €, et il remplace toutes vos charges : aucune autre dépense n'est déductible ;
• le seuil se calcule sur le total des recettes meublées du foyer, pas logement par logement ;
• le micro-BIC s'applique si les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année ne dépassent pas le seuil : le réel ne devient obligatoire qu'après un dépassement deux années de suite ;
• un bien détenu en indivision ne peut pas être au micro : il se déclare au réel ;
• un gîte rural n'a droit au seuil et à l'abattement des meublés classés que s'il est officiellement classé meublé de tourisme.

Pour l'année de transition (revenus 2025), les sources officielles ne disent pas exactement la même chose. impots.gouv.fr indique que le réel s'applique si les recettes ont dépassé les nouveaux seuils en 2023 et 2024. La fiche F39451 d'entreprendre.service-public.fr admet de garder le micro pour 2025 si les recettes 2023 ou 2024 restaient sous les anciens seuils. Si vous êtes dans ce cas, posez la question à votre service des impôts des entreprises (SIE).

Au micro-BIC, le calcul se fait en deux temps : vous déclarez le total des loyers encaissés, charges locatives et provisions pour charges comprises, puis l'administration retire l'abattement. Le montant restant est soumis à l'impôt sur le revenu, avec les autres revenus de votre foyer, et aux prélèvements sociaux.

Exemple avec 10 000 € de recettes encaissées dans l'année :

Sur ce montant après abattement, les prélèvements sociaux sont de 18,6 % à partir des revenus 2025. Ils sont calculés automatiquement par l'administration.

Au régime réel, la logique change : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, travaux…) et l'amortissement du logement et des meubles. Le résultat est souvent bien plus bas que 70 % des recettes, mais il faut tenir une comptabilité. Notre guide micro-BIC ou réel montre quand le réel l'emporte, et la page charges déductibles en LMNP détaille ce qui se déduit.

Le réel s'impose au-delà des plafonds du micro ; en dessous, c'est une option. Pour un meublé non classé, le micro ne déduit plus que 30 % : dès que vos charges et l'amortissement dépassent ce niveau, le réel devient intéressant à étudier.

Ce que demande le réel :

• une comptabilité conforme au plan comptable général et la déclaration n° 2031 avec ses annexes 2033, télédéclarées depuis un espace professionnel sur impots.gouv.fr ou par un partenaire EDI (logiciel ou expert-comptable) : voir notre guide de la liasse 2031 ;
• l'amortissement de l'immeuble (hors terrain) et des meubles, qui ne peut pas créer de déficit : exemple officiel, 10 000 € de loyers, 8 000 € de charges et 3 000 € d'amortissement donnent 2 000 € d'amortissement déductible, le reste étant reportable sans limite de durée (amortissement LMNP) ;
• un déficit LMNP éventuel ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes.

Un point propre à la courte durée : si vous occupez vous-même le logement une partie de l'année, il faut ajouter à vos recettes la valeur locative réelle de cette période.

L'option pour le réel peut être exercée la première année jusqu'à la date limite de la déclaration 2042, ou par le dépôt de la 2031 dans les délais. Elle vaut un an et se renouvelle automatiquement. Pour la liasse, la plupart des loueurs passent par un logiciel ou un service en ligne : notre comparatif des comptables LMNP les classe.

Les revenus Airbnb se déclarent sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO, dans le cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles ». La case dépend du classement de votre meublé et de votre régime. Le pas-à-pas complet est dans notre guide de la déclaration micro-BIC.

Ne reportez pas ces revenus dans la rubrique « Revenus à imposer aux prélèvements sociaux » de la 2042-C-PRO : les prélèvements sur les revenus LMNP sont calculés automatiquement.

Dates limites de la déclaration en ligne des revenus 2025, selon impots.gouv.fr :

• départements 01 à 19 et non-résidents : 21 mai 2026 ;
• départements 20 à 54 : 28 mai 2026 ;
• départements 55 à 974/976 : 4 juin 2026.

Au réel, la 2031 des revenus 2025 était à déposer au plus tard le 4 mai 2026, avec 15 jours calendaires de plus en télétransmission. Pour les revenus 2026, la règle reste la même (2e jour ouvré après le 1er mai 2027, plus 15 jours), mais la date officielle n'est pas encore publiée. Le calendrier complet est dans notre guide de la déclaration LMNP.

Ce que prévoient les sources officielles consultées : la plateforme doit vous fournir, en janvier, le montant brut de vos transactions de l'année passée. C'est la base pour vérifier vos recettes avant de remplir la 2042-C-PRO.

Les pages officielles utilisées pour ce guide ne détaillent pas les données que les plateformes transmettent elles-mêmes à l'administration. Ne vous reposez donc pas sur ce point : c'est à vous de déclarer le total des loyers encaissés, charges comprises, et de rapprocher ce total du récapitulatif de la plateforme.

Si vous louez sur plusieurs plateformes ou en direct, additionnez toutes les recettes : le seuil du micro-BIC porte sur l'ensemble des locations meublées du foyer.

Deux obligations ne relèvent pas de l'impôt sur le revenu mais vont avec la location courte durée :

• la taxe de séjour est collectée par la plateforme lorsqu'elle sert d'intermédiaire de paiement ;
• une fiche de police est obligatoire pour les clients étrangers et se conserve 6 mois.

Tant que vos recettes de courte durée ne dépassent pas 23 000 € par an, vous payez les prélèvements sociaux de 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), à partir des revenus 2025. Pour l'Urssaf, l'activité relève alors de la gestion du patrimoine privé. Pour comparaison, la location nue reste à 17,2 %.

Au-delà de 23 000 € de recettes par an, les loueurs de meublés de courte durée (séjours à la journée, à la semaine ou au mois) paient des cotisations et contributions sociales sur leurs revenus d'activité (article L. 611-1, 6° du Code de la sécurité sociale), et doivent enregistrer leur activité. Ils ne paient alors plus les prélèvements sociaux de la DGFiP.

Le statut social possible dépend du classement et de l'année, d'après l'Urssaf et service-public.fr :

• Meublé de tourisme non classé : en 2025, micro-entrepreneur, travailleur indépendant ou régime général. À partir des revenus 2026, plus de micro-entrepreneur : le plafond du micro étant de 15 000 €, sous le seuil de 23 000 €, le loueur relève du régime des travailleurs indépendants.
• Meublé de tourisme classé : micro-entrepreneur (cotisations de 6 % du chiffre d'affaires en 2026), travailleur indépendant ou régime général, tant que le plafond du micro n'est pas dépassé deux années de suite.

Pour les chambres d'hôtes, les cotisations sont dues si le revenu imposable dépasse 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale, soit 6 123 € en 2025 ; le montant 2026 n'est pas encore publié en euros sur les pages officielles consultées. Pour estimer vos cotisations, l'Urssaf propose un simulateur de l'économie collaborative.

La CFE est due même en LMNP, sauf exonération. La TVA, elle, ne s'applique pas à une location Airbnb classique, sauf si vous proposez des services de type hôtelier.

Pour la CFE, retenez :

• pas de CFE l'année de création de l'activité, puis une base réduite de moitié l'année suivante ;
• exonération automatique si vos recettes ne dépassent pas 5 000 € (période de référence : en général l'avant-dernière année) ;
• exonération de plein droit pour la location occasionnelle, non répétée, d'une partie de votre habitation personnelle ;
• exonération, sauf délibération contraire de la commune, si vous louez tout ou partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire) en meublé de tourisme ;
• la première année, une déclaration 1447-C-SD est à déposer au plus tard le 31 décembre au SIE du lieu du bien.

Tout est détaillé dans notre guide de la CFE en LMNP.

Pour la TVA, la location meublée d'habitation est exonérée, sans possibilité d'opter. L'exception est la para-hôtellerie : si vous fournissez au moins trois des quatre services suivants — petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception de la clientèle —, la location est soumise à la TVA au taux de 10 %, et les loyers doivent alors être déclarés selon un régime réel. Voir notre page TVA et location meublée.

Louer sa résidence principale en meublé de tourisme est possible, mais 120 jours par an au maximum, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. La commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours.

Côté impôt, deux cas de location d'une partie de sa résidence principale échappent à l'impôt :

• chambres d'hôtes (pièces louées à des personnes qui n'y vivent pas) : exonération si les recettes ne dépassent pas 760 € par an, charges comprises ; au-delà, toutes les recettes sont imposables ;
• pièce louée comme résidence principale du locataire : exonération si le loyer reste raisonnable, soit au plus 213 € par m² et par an en Île-de-France et 157 € ailleurs pour 2025, puis 215 € et 159 € pour 2026 (hors charges).

La location saisonnière d'un logement entier, même votre résidence principale, n'entre pas dans ces exonérations : elle suit les règles du micro-BIC ou du réel décrites plus haut. Les démarches en mairie (déclaration, numéro d'enregistrement, preuve de résidence principale) sont détaillées dans notre guide du meublé de tourisme.

Cette page couvre l'impôt sur les revenus Airbnb. Les autres guides de la rubrique traitent chacun un point précis :

• Déclaration d'un meublé de tourisme : mairie, numéro d'enregistrement, limite de jours, DPE et classement en étoiles ;
• Bail meublé : la location de longue durée, avec sa durée minimale et ses clauses ;
• Mobilier obligatoire : la liste officielle des 11 équipements, qui vaut aussi pour un meublé de tourisme ;
• Déclaration micro-BIC : la 2042-C-PRO case par case ;
• SIRET LMNP : l'immatriculation obligatoire sur le guichet unique.

Si vous démarrez une location saisonnière, suivez cet ordre :

1. Faites les démarches en mairie : déclaration du meublé de tourisme et, si votre commune l'exige, numéro d'enregistrement à afficher dans l'annonce.
2. Immatriculez l'activité dans les 15 jours qui suivent le début de la location, sur le guichet unique des formalités des entreprises : la démarche est gratuite et vous donne un numéro SIRET (SIRET LMNP).
3. Décidez si vous faites classer le meublé : le classement est facultatif et payant, mais il porte l'abattement de 30 % à 50 % et relève fortement le plafond du micro-BIC.
4. Comparez micro-BIC et réel avec vos charges réelles et l'amortissement, avant la date limite de la première déclaration.
5. Déclarez vos recettes sur la 2042-C-PRO au printemps (et la 2031 si vous êtes au réel), puis déposez la 1447-C-SD pour la CFE avant le 31 décembre de la première année.