LMNP en nom propre ou SCI : les différences à connaître avant d'acheter

Le LMNP est un statut fiscal de la personne qui loue en meublé : il s'apprécie au niveau du foyer fiscal et vaut pour toutes ses locations meublées. La SCI est une société qui détient le bien : c'est elle qui loue, et non directement vous.

Les deux ne se situent donc pas sur le même plan. Les règles du LMNP, détaillées dans le guide complet du LMNP, visent un loueur qui loue en direct. Pour la SCI, l'administration pose une règle simple : louer en meublé est une activité commerciale, ce qui fait basculer la société à l'impôt sur les sociétés.

Cette page compare les deux cadres d'après impots.gouv.fr et le BOFiP, puis liste les questions à faire trancher avant d'acheter.

En nom propre, vous bénéficiez de règles connues et documentées par l'administration.

• Le micro-BIC : abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026 en location longue durée ; 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.
• Le réel avec amortissement : vous déduisez vos charges et l'amortissement du logement (hors terrain) et des meubles. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non déduite est reportable sans limite de durée.
• Le déficit : reportable 10 ans sur les revenus de location meublée non professionnelle.
• La plus-value des particuliers : à la revente, abattement pour durée de détention. Depuis les ventes du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés.
• Les prélèvements sociaux : 18,6 % à partir des revenus 2025.

Ces règles sont détaillées dans la fiscalité LMNP et la plus-value LMNP.

Les démarches sont aussi balisées : déclaration de début d'activité sur le guichet unique dans les 15 jours, qui vous attribue un SIRET, puis déclaration de CFE 1447-C-SD avant le 31 décembre de la première année. La CFE n'est pas due l'année de création, et vous en êtes exonéré si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €. Au micro-BIC, la déclaration annuelle se limite à reporter vos recettes sur la 2042-C-PRO.

Acheter à deux ou plus sans créer de société, c'est acheter en indivision. L'administration est claire sur un point : un bien détenu en indivision ne peut pas bénéficier du micro-BIC. Il faut déclarer au réel, avec une comptabilité et une liasse 2031.

Ce n'est pas forcément un frein, puisque le réel permet l'amortissement. Mais la gestion est plus lourde, et tous les services ne la prennent pas en charge au même prix. D'après leurs pages tarifs relevées le 12 octobre 2026 :

• Decla.fr se dit « compatible pour les indivisions et les LMP », avec un prix de 219 € TTC par déclaration ;
• JD2M traite l'indivision dans son offre Intégrale à 629 € TTC, ou avec un supplément de 149 € TTC sur l'offre Essentielle ;
• ComptaLMNP recommande un expert-comptable en cas d'indivision.

Oui, mais elle change alors de régime fiscal. Pour impots.gouv.fr, « les locations meublées sont des prestations de service à caractère commercial ». Une société civile qui loue des locaux meublés, même de façon saisonnière, est passible de l'impôt sur les sociétés (article 206, 2 du CGI, repris au BOFiP).

La tolérance des 10 %. Le BOFiP (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320) admet qu'une société civile reste à l'impôt sur le revenu tant que ses recettes commerciales hors taxes, dont les loyers meublés, ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. En cas de dépassement ponctuel, elle n'est pas soumise à l'IS si la moyenne de l'année et des trois années précédentes reste sous 10 %. Une SCI qui ne loue qu'en meublé dépasse donc ce seuil.

Ce que cela implique pour la SCI. Elle paie l'impôt sur les sociétés sur les loyers diminués des charges, tient une comptabilité commerciale et dépose une déclaration 2065 (et non plus une 2072), en ligne depuis l'espace professionnel. L'administration signale que les limites d'amortissement des biens loués concernent particulièrement les SCI qui louent en meublé.

Ce que cela implique pour vous, associé. Vous ne déclarez pas votre part des loyers, seulement les sommes distribuées par la SCI, en revenus de capitaux mobiliers (case 2DC). Un déficit de la SCI à l'IS ne se déduit pas de vos revenus.

Les offres des professionnels reflètent ces deux cadres : les éditeurs distinguent la SCI à l'IR (2072) et la SCI à l'IS (2065). JD2M renvoie vers un cabinet tiers et LMNP.ai indique « SCI : non proposé » ; Dougs vise le LMNP ou la SCI à l'IS, LMNP Expert propose la SCI à l'IR et à l'IS.

Ce tableau distingue ce qui est documenté par l'administration et ce qui doit être vérifié avec un professionnel.

La transmission du bien et la gestion entre associés sont souvent citées comme arguments en faveur de la SCI. Nos sources officielles ne les couvrent pas : elles font partie des points à discuter avec un notaire ou un expert-comptable.

Partez de votre situation, pas du montage.

1. Vous achetez seul ou en couple, pour louer en meublé : le LMNP en nom propre est le cadre documenté par l'administration. Vous choisissez entre micro-BIC et réel, et vous bénéficiez de la plus-value des particuliers.
2. Vous achetez à plusieurs sans société : l'indivision vous impose le réel. Comptez sur un service capable de la gérer.
3. Vous envisagez une SCI pour louer meublé : partez du principe qu'elle sera à l'impôt sur les sociétés, avec une comptabilité commerciale et une 2065. Demandez à un expert-comptable le coût annuel, l'effet sur la plus-value et la façon de sortir l'argent de la société.
4. Vous avez déjà une SCI à l'IR qui loue nu et vous voulez meubler un logement : calculez la part des loyers meublés dans les recettes totales. Au-delà de 10 %, la société bascule à l'IS, sauf tolérance en cas de dépassement ponctuel. Ne changez rien avant d'avoir une réponse écrite.

Pour trouver un professionnel, consultez notre comparatif des comptables LMNP : il indique quels cabinets sont inscrits à l'Ordre et lesquels gèrent les SCI. Pour démarrer en nom propre, voyez le SIRET LMNP.