Bail pour location meublée : durée, inventaire et différences avec un bail nu

Le bail meublé est le contrat qui encadre la location d'un logement meublé à un locataire qui s'y installe, par opposition à la location de courte durée à une clientèle de passage. Il relève de la loi n° 89-462, dont l'article 25-7 fixe la durée du bail meublé.

Pour le propriétaire, ce bail est la forme la plus courante du statut LMNP : les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux, imposés au micro-BIC ou au réel. Le statut est expliqué dans le guide complet du LMNP.

Un bail ne suffit pas à rendre une location « meublée » : le logement doit comporter « tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire ». Le décret n° 2015-981 en fixe la liste, détaillée dans la liste du mobilier obligatoire.

Le bail meublé dure au moins un an, avec reconduction tacite d'un an. Une exception vise les étudiants : le bail peut alors être de 9 mois, sans reconduction tacite (loi n° 89-462, article 25-7).

Le bail étudiant de 9 mois n'est pas reconduit automatiquement à son terme : anticipez avec votre locataire la suite de la location.

Pour un locataire en mission temporaire, en stage, en formation ou en mutation, il existe aussi le bail mobilité : un logement meublé loué de 1 à 10 mois, sans renouvellement ni reconduction, et sans dépôt de garantie. Pour un séjour de quelques nuits ou semaines, ce n'est pas un bail d'habitation qu'il faut, mais les règles du meublé de tourisme (voir plus bas).

Le logement doit contenir 11 éléments de mobilier, fixés par le décret n° 2015-981, en vigueur depuis le 1er septembre 2015 :

• literie avec couette ou couverture ;
• occultation des fenêtres des chambres ;
• plaques de cuisson ;
• four ou micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur avec compartiment à -6 °C maximum ;
• vaisselle pour les repas et ustensiles de cuisine ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d'entretien ménager adapté.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont obligatoires à l'entrée et à la sortie du locataire. Ils sont signés et annexés au bail. Leur rédaction ne peut pas être facturée au locataire en plus des frais d'état des lieux. Cet inventaire vous protège : sans lui, difficile de prouver l'état d'un meuble à la sortie.

Attention au mobilier manquant : en cas de litige, le juge peut requalifier le bail meublé en bail de logement vide si la liste n'est pas respectée, selon service-public.fr.

Ce que la liste n'exige pas, et comment l'amortir au réel, est expliqué dans le mobilier obligatoire en location meublée.

Le dépôt de garantie d'un bail meublé est plafonné à 2 mois de loyer hors charges, le locataire peut partir à tout moment avec 1 mois de préavis, et le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec 3 mois de préavis. Le tableau compare le bail meublé, le bail mobilité et le bail vide, d'après les fiches de service-public.fr.

Quelques précisions utiles :

• Dépôt de garantie : il doit figurer dans le bail et ne peut pas être augmenté en cours de bail ni au renouvellement. Il est interdit si le loyer est payable d'avance par trimestre. En cas de retard de restitution, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
• Congé du locataire : un simple courriel ne suffit pas ; une lettre recommandée, y compris électronique, est valable.
• Congé du bailleur : la lettre doit être reçue par le locataire au moins 3 mois avant l'échéance, sinon le congé n'est pas valable. Le motif légitime et sérieux vise surtout un manquement du locataire (retards de paiement répétés, nuisances, absence d'assurance).
• Locataire protégé : si le locataire a plus de 65 ans, ou a à sa charge une personne de plus de 65 ans, et des revenus modestes, le congé suppose en principe de lui proposer un relogement à proximité. Les plafonds et exceptions figurent sur la fiche service-public sur le congé du bailleur.

Plus pour les logements classés G. Les règles de décence énergétique de la loi Climat et résilience s'appliquent au bail d'habitation, meublé compris.

La règle s'applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de ces dates. Un bail signé avant 2025 n'est donc concerné qu'à son renouvellement ou à sa reconduction.

Ce calendrier est confirmé par service-public.fr. Une proposition de loi déposée au Sénat en 2025 visait à en assouplir l'application sans changer les dates ; nous n'avons pas vérifié son sort en octobre 2026. Vérifiez avant de signer un bail pour un logement classé F.

Les deux baux se distinguent surtout par le mobilier, la durée et la fiscalité des loyers.

Pour choisir votre régime d'imposition, voyez micro-BIC ou réel et la fiscalité LMNP.

Le bail meublé d'habitation n'est pas le seul contrat possible pour un logement meublé.

• La location saisonnière (meublé de tourisme) vise une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, à la journée, à la semaine ou au mois, sans dépasser 90 jours consécutifs pour un même client. Elle suit ses propres règles : déclaration en mairie, plafond de 120 jours par an pour une résidence principale, fiscalité propre. Voir le meublé de tourisme.
• Le bail commercial, rencontré dans certaines résidences de services, n'est pas détaillé dans nos sources officielles : faites-le relire par un professionnel. Côté revente, voyez la plus-value LMNP.

Le bail meublé doit suivre le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Ce modèle a changé : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 impose de nouveaux contrats types pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Ils intègrent la clause résolutoire (impayé de loyer ou de charges, dépôt de garantie non versé), qui ne joue qu'après un commandement de payer resté sans effet 6 semaines, et une mention de l'obligation de résidence principale si elle s'applique. Ce modèle ne vaut ni pour le bail mobilité, ni pour un meublé de tourisme.

Avant d'utiliser un modèle gratuit, vérifiez :

1. La version : un modèle antérieur au 1er octobre 2026 n'est plus à jour pour un nouveau bail.
2. La durée : un an minimum, ou 9 mois pour un étudiant, sans reconduction tacite dans ce dernier cas.
3. L'inventaire : un inventaire et un état détaillé du mobilier, signés, annexés au bail à l'entrée et à la sortie.
4. Le mobilier : les 11 éléments du décret n° 2015-981 doivent être présents dans le logement.
5. La décence énergétique : la classe du DPE doit permettre la location à la date de signature ou de reconduction.
6. Le dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges au maximum.

Le loyer lui-même peut être encadré : en zone tendue, sa hausse est limitée au changement de locataire et au renouvellement, et dans certaines villes (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier notamment) il est plafonné par des loyers de référence propres aux logements meublés. Pensez enfin aux démarches du propriétaire : immatriculation dans les 15 jours du début de la location et choix du régime d'imposition. Voir le SIRET LMNP.