Plafonds et seuils LMNP 2025 et 2026 : micro-BIC, LMP, CFE et TVA en un tableau

Un loueur meublé croise plusieurs seuils : ceux du micro-BIC, celui du statut professionnel, ceux de la CFE, de la TVA et des cotisations sociales. Ce tableau les réunit, avec l'année à laquelle chacun s'applique.

Pour comprendre le statut lui-même, voyez le guide complet du LMNP. Rappel : les revenus 2025 sont déclarés en 2026 et les revenus 2026 en 2027.

La franchise de TVA ne concerne en pratique que les activités taxables, comme la para-hôtellerie : la location meublée d'habitation classique est exonérée de TVA, sans possibilité d'opter.

Le seuil du micro-BIC se calcule sur le total des recettes de toutes les locations meublées du foyer, et non logement par logement. Les recettes à retenir sont les loyers encaissés, charges locatives et provisions pour charges comprises.

Vous restez au micro-BIC si les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année ne dépassent pas le plafond. Le passage au réel n'est donc obligatoire qu'après un dépassement deux années de suite. Un dépassement isolé ne vous fait pas changer de régime.

Trois cas particuliers :

• Indivision : un bien détenu en indivision ne peut pas bénéficier du micro-BIC, quel que soit le montant des loyers. Il faut déclarer au réel.
• Gîte rural : il n'a droit au plafond et à l'abattement du meublé de tourisme classé que s'il est officiellement classé.
• Abattement minimum : l'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Ce minimum figure toujours dans la doctrine fiscale mise à jour le 19 août 2026, donc pour les revenus 2026. Il remplace toutes les charges.

Sous le plafond, rien ne vous oblige à rester au micro : vous pouvez opter pour le réel si vos charges et amortissements dépassent l'abattement. Comparez avec notre guide micro-BIC ou réel.

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a abaissé les plafonds des meublés de tourisme à partir des loyers encaissés le 1er janvier 2025. Le barème publié par le BOFiP le 19 août 2026 a ensuite relevé le plafond général pour les années 2026 à 2028.

Transition pour les revenus 2025 : les sources divergent. impots.gouv.fr indique que le réel s'applique si les recettes ont dépassé les nouveaux seuils en 2023 et en 2024. Une fiche d'entreprendre.service-public.fr admet le maintien au micro si les recettes de l'une de ces années restaient sous les anciens seuils (188 700 € ou 77 700 €), et service-public.fr évoque une « année supplémentaire » au premier ou deuxième dépassement de 15 000 €. Si vous êtes concerné, faites confirmer votre régime par votre service des impôts des entreprises.

Toutes les réformes de la période sont détaillées dans les nouveautés LMNP 2026.

Trois situations courantes, avec les plafonds des revenus 2026.

1. Un studio loué à l'année pour 10 000 € de loyers. Vous êtes sous le plafond de 83 600 € : le micro-BIC s'applique, avec 50 % d'abattement. Le revenu imposable est de 5 000 €, sur lequel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 18,6 %. Avec 10 000 € de recettes, vous êtes aussi sous le seuil LMP et au-dessus du seuil d'exonération de CFE de 5 000 €.
2. Un appartement non classé loué à la nuitée pour 20 000 € par an. Vous dépassez le plafond de 15 000 € du meublé de tourisme non classé. Si le dépassement se répète deux années de suite, le réel devient obligatoire. Le classement en étoiles vous ferait relever du plafond de 83 600 € avec 50 % d'abattement.
3. Deux logements loués à l'année pour 50 000 € au total. Les recettes s'additionnent, mais restent sous 83 600 € : le micro-BIC reste possible. Comme elles dépassent 23 000 €, votre statut dépend de vos autres revenus d'activité : si vos salaires sont plus élevés, vous restez LMNP.

Dans chacun de ces cas, le réel peut être plus intéressant si vos charges et amortissements dépassent l'abattement.

Vous devenez loueur meublé professionnel si les recettes meublées du foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi ses autres revenus d'activité (salaires, pensions, autres BIC, BA, BNC). Ce n'est donc pas un simple plafond : avec 50 000 € de loyers et des salaires plus élevés, vous restez LMNP.

Ce seuil est indépendant de celui du micro-BIC. Les conséquences d'un passage en professionnel, notamment sur le déficit et la plus-value, sont expliquées dans LMP ou LMNP.

CFE : la location meublée est soumise à la cotisation foncière des entreprises, même en LMNP. Vous êtes exonéré si vos recettes ne dépassent pas 5 000 € (article 1647 D du CGI), en général celles de l'avant-dernière année. L'exonération est automatique. La CFE n'est pas due l'année de création, et la base est réduite de moitié l'année suivante. Détails dans la CFE du loueur meublé.

CVAE : elle n'est due qu'au-delà de 152 500 € de chiffre d'affaires.

TVA : la location meublée d'habitation est exonérée. Seule la para-hôtellerie est taxable (au moins trois des quatre services : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception), au taux de 10 %. Pour ces activités, la franchise en base s'applique jusqu'à 85 000 € de chiffre d'affaires de l'année précédente, avec un seuil majoré de 93 500 € pour l'année en cours, inchangés en 2026. La franchise est indépendante du micro-BIC. Voir la TVA en location meublée.

Louer une partie de sa propre résidence principale peut être exonéré d'impôt, dans deux cas.

• Chambres d'hôtes chez soi (personnes qui n'y vivent pas) : exonération si les recettes ne dépassent pas 760 € par an, charges comprises. Au-delà, toutes les recettes sont imposables.
• Pièce louée comme résidence principale du locataire : exonération si le loyer reste raisonnable.

Pour les revenus 2025, les loueurs au réel devaient déposer la liasse 2031 au plus tard le 4 mai 2026, avec 15 jours supplémentaires en télétransmission. La déclaration de revenus en ligne (2042 et 2042-C-PRO) se clôturait le 21 mai 2026 (départements 01 à 19 et non-résidents), le 28 mai 2026 (départements 20 à 54) et le 4 juin 2026 (départements 55 à 974/976).

Pour les revenus 2026, les dates de 2027 ne sont pas encore publiées. Le pas à pas est dans la déclaration LMNP.

Un dernier plafond concerne les meublés de tourisme : une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an, plafond que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours. Voir le meublé de tourisme.