Fiscalité LMNP : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, CFE, TVA et plus-value

Les loyers d'un logement meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce ne sont pas des revenus fonciers, même en cas de sous-location. C'est la différence principale avec une location vide, et c'est elle qui ouvre l'accès au micro-BIC, à l'amortissement et aux règles propres au statut de loueur meublé non professionnel.

Un logement est meublé s'il comporte « tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire » (décret n° 2015-981). La liste officielle compte 11 éléments, détaillés dans notre page sur le mobilier obligatoire.

Le statut fiscal dépend de deux conditions appréciées au niveau du foyer fiscal, pour toutes ses locations meublées (article 155, IV du CGI) :

• les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € ;
• ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions, autres BIC, BA, BNC…).

Si les deux conditions sont remplies, vous êtes loueur professionnel (LMP). Si l'une des deux manque, vous êtes LMNP. Cette page traite du LMNP, cas de la grande majorité des particuliers qui louent un ou quelques meublés.

Nouveauté de la loi de finances 2026 (article 53) : pour un contribuable domicilié hors de France, les « autres revenus d'activité » retenus sont ses revenus de même nature imposés dans son pays de résidence, à partir des revenus 2026 déclarés en 2027.

Un LMNP paie l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur son bénéfice, la CFE sauf exonération, et l'impôt sur la plus-value s'il revend. La TVA et les cotisations sociales ne concernent que certains cas. Le tableau ci-dessous résume chaque prélèvement et renvoie au guide détaillé.

Les seuils et taux de ce tableau sont ceux publiés par l'administration fiscale et vérifiés le 12 octobre 2026. Pour tous les seuils par année, consultez les plafonds LMNP.

Deux régimes existent : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, et le réel, qui déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Le micro-BIC s'applique par défaut sous un plafond de recettes ; le réel est obligatoire au-delà, ou possible sur option.

Les plafonds et abattements dépendent du type de location. La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) les a modifiés pour les loyers encaissés à partir du 1er janvier 2025 :

Quelques règles à connaître :

• l'abattement est appliqué automatiquement, avec un minimum de 305 €, et il remplace toutes les charges ;
• le plafond s'apprécie sur le total des recettes de toutes les locations meublées du foyer, et non logement par logement ;
• le passage au réel n'est obligatoire qu'après un dépassement du plafond deux années de suite ;
• un bien détenu en indivision ne peut pas bénéficier du micro : il faut déclarer au réel ;
• vous déclarez le total des loyers encaissés, charges locatives et provisions pour charges comprises.

Pour les revenus 2025, la transition entre anciens et nouveaux seuils n'est pas décrite de la même façon par impots.gouv.fr et par les fiches service-public. Si vous avez dépassé un seuil en 2023 ou 2024, faites confirmer votre régime par votre service des impôts des entreprises (SIE).

Le choix entre les deux régimes se fait en comparant l'abattement à vos charges et à votre amortissement. La méthode et des exemples chiffrés sont dans notre guide micro-BIC ou réel. Pour les locations courtes sur les plateformes, voyez aussi comment sont imposés les revenus Airbnb.

Au réel, vous êtes imposé sur un bénéfice : loyers moins charges déductibles moins amortissement. En contrepartie, vous tenez une comptabilité conforme au Code de commerce et au plan comptable général, et vous déposez une déclaration n° 2031 avec ses annexes.

Les charges. Il n'existe pas de liste officielle. Une charge est déductible si elle est engagée dans l'intérêt direct de l'activité, effective et justifiée, et rattachée à l'exercice. L'administration cite les travaux, les intérêts d'emprunt, les assurances et les frais de gestion. Le détail est dans notre guide des charges déductibles en LMNP.

L'amortissement. Vous déduisez une fraction du prix d'achat de l'immeuble et des meubles inscrits à l'actif. Le terrain ne s'amortit pas. Seuls les amortissements constatés en comptabilité sont déductibles. Notre guide de l'amortissement LMNP explique le mécanisme.

La règle de non-déficit (article 39 C du CGI). L'amortissement déductible est limité aux loyers moins les autres charges. L'exemple officiel : avec 10 000 € de loyers, 8 000 € de charges et 3 000 € d'amortissement, seuls 2 000 € d'amortissement sont déductibles. Le résultat est nul et les 1 000 € restants sont reportés.

Le report. Les amortissements non déduits se reportent sans limite de durée. Un déficit créé par les charges (hors amortissement) s'impute uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global.

L'option. Elle vaut un an et se renouvelle automatiquement. Pour revenir au micro, il faut la dénoncer par lettre au SIE avant la date limite de dépôt de la 2031 de l'année précédente. Pour préparer la liasse, voyez la liasse 2031, les logiciels LMNP et les comptables spécialisés.

Les revenus LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux à partir des revenus 2025 déclarés en 2026. Ce taux se compose de la CSG à 10,6 %, de la CRDS à 0,5 % et du prélèvement de solidarité à 7,5 % (LFSS 2026, article 12).

La location nue reste à 17,2 % : la hausse de la CSG ne concerne ni les revenus fonciers ni les plus-values immobilières. La part de CSG déductible reste à 6,8 %.

La base est la même que pour l'impôt sur le revenu :

• au micro-BIC, les recettes après abattement ;
• au réel, le résultat net.

Le calcul est automatique. Ne reportez pas ces revenus dans la rubrique « Revenus à imposer aux prélèvements sociaux » de la déclaration 2042-C-PRO.

Trois cas particuliers :

• Courte durée au-delà de 23 000 €. Les loueurs de meublés de courte durée (séjours à la journée, à la semaine ou au mois) dont les recettes dépassent 23 000 € par an paient des cotisations sociales à l'URSSAF, et non les prélèvements sociaux de la DGFiP. Ils peuvent choisir entre micro-entrepreneur, travailleur indépendant ou régime général.
• Chambres d'hôtes. Les cotisations sont dues si le revenu imposable dépasse 6 123 € en 2025, soit 13 % du PASS.
• Assurés d'un autre pays. Une personne affiliée à un régime d'assurance maladie de l'EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse ne paie ni CSG ni CRDS. Elle reste redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Oui, sauf exonération : la location meublée est une activité professionnelle au sens de la cotisation foncière des entreprises, même en LMNP.

Les principaux cas où elle n'est pas due :

• l'année de création de l'activité (la base est ensuite réduite de moitié l'année suivante) ;
• des recettes inférieures ou égales à 5 000 € (article 1647 D du CGI), exonération automatique depuis le 1er janvier 2019 ;
• certaines locations d'une partie de votre propre logement.

La première année, une déclaration 1447-C-SD est à déposer au plus tard le 31 décembre au SIE du lieu du bien, quel que soit votre régime fiscal. Tous les cas sont détaillés dans notre guide de la CFE en LMNP.

Non, en principe : la location meublée d'habitation est exonérée de TVA, sans possibilité d'opter.

L'exception est la para-hôtellerie (article 261 D, 4° b du CGI). La TVA au taux de 10 % s'applique si vous fournissez, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle. La franchise en base de TVA reste possible sous 85 000 € de chiffre d'affaires, et elle est indépendante du micro-BIC.

Si vos locations sont soumises à la TVA, vos loyers doivent être déclarés selon un régime réel BIC. Voir notre guide TVA et location meublée.

Un LMNP qui vend relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, comme pour une location nue, avec des abattements pour durée de détention. Un LMP relève au contraire des plus-values professionnelles.

La loi de finances 2025 (article 84) a changé le calcul : pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits au régime réel. La plus-value imposable augmente donc d'autant. Les logements situés dans des résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou dans des établissements médico-sociaux sont exclus de cette règle.

Les amortissements que vous n'avez pas déduits, et ceux des loueurs restés au micro-BIC, ne sont pas visés. Sur la plus-value immobilière, la CSG reste à 9,2 %. Détails, exceptions et exemple dans notre guide de la plus-value LMNP.

Vous déclarez vos revenus LMNP sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO, cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Au réel, vous déposez en plus la liasse 2031.

Avant la première déclaration, une immatriculation est obligatoire dans les 15 jours qui suivent le début de l'activité, sur le guichet unique des formalités d'entreprises. Elle est gratuite et donne un numéro SIRET : voir obtenir son SIRET de loueur meublé.

Pour les revenus 2025, la déclaration en ligne était à faire au plus tard le 21 mai 2026 (départements 01 à 19 et non-résidents), le 28 mai 2026 (départements 20 à 54) ou le 4 juin 2026 (départements 55 à 974/976). La liasse 2031 devait être déposée au plus tard le 4 mai 2026, avec 15 jours calendaires de délai supplémentaire en télétransmission. Les dates 2027 ne sont pas encore publiées.

Deux points à connaître :

• les plateformes de location doivent vous transmettre, en janvier, le montant brut de vos transactions de l'année passée ;
• la réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion à un organisme de gestion agréé est supprimée à partir de l'imposition des revenus 2025.

Le pas-à-pas complet est dans notre guide de la déclaration LMNP et, pour le micro, dans la déclaration micro-BIC case par case.

Chaque guide de cette rubrique traite un sujet en détail, avec les chiffres officiels et leurs sources.

• Micro-BIC ou réel : les abattements par type de location, la règle de décision et des exemples de calcul avec les taux officiels.
• L'amortissement LMNP : ce qui s'amortit, le terrain exclu, la règle de non-déficit et le report sans limite.
• Les charges déductibles : les trois conditions de déduction, les exemples cités par l'administration et le traitement du déficit.
• La plus-value LMNP : la réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025, ses exceptions et un exemple.
• La CFE du loueur meublé : le principe, les exonérations, le seuil de 5 000 € et la déclaration 1447-C-SD.
• TVA et location meublée : l'exonération de principe, la para-hôtellerie et la franchise en base.

Suivez ces cinq étapes dans l'ordre.

1. Vérifiez votre statut. Comparez les recettes meublées du foyer au seuil de 23 000 € et à vos autres revenus d'activité : LMNP ou LMP.
2. Immatriculez l'activité. Déclarez le début d'activité dans les 15 jours sur le guichet unique pour obtenir votre SIRET, et indiquez votre régime.
3. Choisissez votre régime. Comparez l'abattement du micro-BIC (50 % ou 30 %) à vos charges réelles et à l'amortissement. Pensez à la plus-value : au réel, les amortissements déduits seront réintégrés à la revente.
4. Déposez la déclaration CFE. La première année, la 1447-C-SD est à déposer au plus tard le 31 décembre au SIE du lieu du bien.
5. Déclarez chaque printemps. 2042-C-PRO au micro ; liasse 2031 puis 2042-C-PRO au réel, seul, avec un logiciel ou avec un comptable.