Charges déductibles en LMNP : ce que vous pouvez déduire au réel et comment traiter un déficit
IPar Ilias, éditeur du site · Mis à jour le
En LMNP, les charges ne sont déductibles qu'au régime réel : au micro-BIC, l'abattement les remplace toutes. Il n'existe pas de liste officielle. Une charge doit être engagée dans l'intérêt direct de l'activité, effective et justifiée, et rattachée à l'exercice. L'administration cite les travaux, les intérêts d'emprunt, les assurances et les frais de gestion. Un déficit se reporte sur 10 ans.
Pour aller plus loin : la fiscalité de la location meublée (LMNP) · l'amortissement en LMNP
Quelles charges sont déductibles en LMNP ?
Au régime réel, toute dépense qui remplit trois conditions est déductible. Au micro-BIC, aucune charge n'est déductible. C'est l'un des critères de choix entre les deux régimes décrits dans la fiscalité de la location meublée (LMNP).
L'administration fiscale ne publie pas de liste des charges déductibles. Elle pose trois conditions cumulatives :
- la dépense est engagée dans l'intérêt direct de l'activité de location ;
- elle est effective et justifiée (facture, avis, relevé) ;
- elle se rattache à l'exercice au titre duquel vous la déduisez.
Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % remplace toutes les charges, y compris les intérêts d'emprunt. Pour savoir si le réel vous est favorable, voir micro-BIC ou réel.
Liste des charges déductibles au réel : ce que dit l'administration
Quatre catégories de charges sont citées en exemple par l'administration fiscale. Les autres dépenses courantes d'un loueur ne sont pas nommées dans les pages officielles consultées : elles s'apprécient au regard des trois conditions.
| Dépense | Citée par l'administration ? | À retenir |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Oui | Déductibles au réel, jamais au micro-BIC |
| Assurances | Oui | Liées au logement loué |
| Frais de gestion | Oui | Liés à l'activité de location |
| Travaux | Oui | La frontière entre travaux déduits et travaux amortis n'est pas détaillée dans nos sources |
| Taxe foncière, CFE, charges de copropriété non récupérées | Non nommées dans les pages consultées | À apprécier selon les trois conditions |
| Honoraires de comptable ou logiciel | Non nommés dans les pages consultées | Présentés comme déductibles par les éditeurs ; plus de réduction d'impôt depuis les revenus 2025 |
| Prix d'achat du logement et des meubles | Non : amortissement | Déduit par fractions, voir l'amortissement LMNP |
Le prix d'achat ne se déduit pas en charge : il s'amortit, terrain exclu. Le mécanisme et ses limites sont expliqués dans notre guide de l'amortissement LMNP.
Les travaux sont-ils déductibles en LMNP ?
Oui, les travaux font partie des exemples cités par l'administration. Mais tous ne se traitent pas de la même façon.
La distinction entre travaux déduits immédiatement et travaux à amortir n'est pas détaillée dans les pages officielles consultées pour ce guide. Nous ne donnons donc pas de règle de tri. Pour un chantier important, faites valider le traitement par votre comptable ou appuyez-vous sur la doctrine du BOFiP relative aux charges et aux amortissements des BIC.
Et les frais de comptable ou de logiciel ?
Les éditeurs de logiciels et les cabinets présentent leurs honoraires comme déductibles au réel. Plusieurs affichent un prix « après déduction fiscale » : par exemple, JD2M annonce son offre Essentielle à 299 € TTC, soit 154 € « après déduction fiscale » selon son propre calcul (TMI de 30 % et prélèvements sociaux de 18,6 %), relevé le 12 octobre 2026. Ce montant est un calcul marketing, pas un prix.
En revanche, la réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion à un organisme de gestion agréé (article 199 quater B du CGI) est supprimée à partir de l'imposition des revenus 2025. Les agréments des OGA ne produisent plus d'effet depuis le 16 février 2025. Comparez les tarifs dans les comptables LMNP et les logiciels LMNP.
Que faire si vous occupez vous-même le logement une partie de l'année ?
Vous devez ajouter à vos recettes la valeur locative réelle de la période pendant laquelle vous occupez le bien.
La règle figure dans la doctrine administrative (BOFiP) sur la location meublée. Elle vise le logement loué une partie de l'année et occupé par son propriétaire le reste du temps, par exemple un meublé de tourisme.
Déficit LMNP : comment est-il imputé et reporté ?
Un déficit apparaît quand vos charges déductibles dépassent vos loyers. En LMNP, il s'impute uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes.
Il ne s'impute pas :
- sur le revenu global (salaires, pensions) ;
- sur d'autres BIC non professionnels ;
- sur des revenus de loueur professionnel.
L'amortissement, lui, ne peut pas créer de déficit : il est limité aux loyers diminués des autres charges, et le surplus se reporte sans limite de durée. Dans l'exemple officiel, avec 10 000 € de loyers, 8 000 € de charges et 3 000 € d'amortissement, seuls 2 000 € d'amortissement sont déduits ; le résultat est nul et 1 000 € sont reportés.
Déficit foncier ou déficit LMNP ? Le « déficit foncier » concerne les revenus fonciers, donc la location nue. Les loyers meublés étant des BIC, un déficit de location meublée suit les règles ci-dessus. Seul un loueur professionnel (LMP) peut imputer son déficit sur son revenu global, sans limite de montant, le déficit global éventuel étant ensuite reportable 6 ans.
| Ligne de la 2042-C-PRO (revenus 2025) | Cases |
|---|---|
| Bénéfice issu de la liasse 2031 | 5NA / 5OA / 5PA |
| Déficit de l'année | 5NY à 5PY |
| Déficits antérieurs non encore imputés | 5GA à 5GJ |
Les charges réduisent-elles aussi les prélèvements sociaux ?
Oui. Au réel, les prélèvements sociaux de 18,6 % portent sur le résultat net, c'est-à-dire après déduction des charges et de l'amortissement. Au micro-BIC, ils portent sur les recettes après abattement.
Chaque charge déductible réduit donc deux prélèvements à la fois : l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le calcul de ces prélèvements est automatique : vous n'avez pas à reporter vos revenus LMNP dans la rubrique « Revenus à imposer aux prélèvements sociaux » de la 2042-C-PRO.
Où déclarer ses charges déductibles ?
Les charges ne se déclarent pas directement sur la déclaration de revenus. Elles figurent dans votre comptabilité et dans la liasse 2031 et ses annexes 2033-A à 2033-G, télédéclarées depuis votre espace professionnel ou par un partenaire EDI. Seul le résultat (bénéfice ou déficit) est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO.
Gardez chaque justificatif : la condition « effective et justifiée » suppose de pouvoir les produire. Le dépôt est détaillé dans notre guide de la liasse 2031.
Questions fréquentes
Peut-on déduire des charges au micro-BIC ?
Non. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % remplace toutes les charges, avec un minimum de 305 €. Pour déduire vos charges réelles, il faut opter pour le régime réel.
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles en LMNP ?
Oui, au régime réel : l'administration cite les intérêts d'emprunt parmi les exemples de charges déductibles, avec les travaux, les assurances et les frais de gestion.
Un déficit LMNP peut-il réduire l'impôt sur mon salaire ?
Non. Le déficit d'une location meublée non professionnelle s'impute uniquement sur les revenus de même nature des 10 années suivantes. Seul le loueur professionnel peut l'imputer sur son revenu global.
Existe-t-il une liste officielle des charges déductibles en LMNP ?
Non. L'administration pose trois conditions : intérêt direct de l'activité, dépense effective et justifiée, rattachement à l'exercice. Elle cite en exemples les travaux, les intérêts d'emprunt, les assurances et les frais de gestion.
Existe-t-il encore une réduction d'impôt pour les frais de comptabilité ?
Non. La réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion à un organisme de gestion agréé est supprimée à partir de l'imposition des revenus 2025.
Sources officielles et références
Chaque règle est vérifiée sur les sites officiels (impots.gouv.fr, BOFiP, service-public.fr) et datée. Les offres des comptables et logiciels sont relevées sur leurs pages tarifs ; aucun essai n'est inventé. Notre méthode.