LMNP (loueur meublé non professionnel) : le guide complet du statut en 2026

Le LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, est une personne qui loue un ou plusieurs logements meublés sans remplir les deux conditions du loueur professionnel. Ce n'est pas une société à créer ni un contrat à signer : c'est un statut fiscal, qui découle de votre situation.

Sa première conséquence est simple : les loyers d'un meublé ne sont pas des revenus fonciers. Ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), y compris en cas de sous-location. C'est ce qui ouvre l'accès au micro-BIC et au régime réel avec amortissement, détaillés dans la fiscalité de la location meublée.

Le statut s'apprécie au niveau du foyer fiscal, et non logement par logement. Il vaut pour toutes les locations meublées du foyer : vous ne pouvez pas être LMNP pour un appartement et professionnel pour un autre.

Encore faut-il que le logement soit vraiment meublé. La réglementation exige qu'il comporte « tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire » (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015). La liste compte 11 éléments, de la literie au matériel d'entretien : vous la trouverez dans la liste du mobilier obligatoire.

Le statut LMNP couvre des situations très différentes : un studio loué à l'année avec un bail meublé, une chambre d'hôtes, un appartement proposé à la nuitée sur une plateforme, ou une partie de votre résidence principale. Les règles de fond sont communes ; les plafonds et certaines obligations changent selon le type de location.

Vous êtes LMNP dès que l'une des deux conditions du loueur professionnel n'est pas remplie. Le loueur professionnel (LMP), lui, doit remplir les deux en même temps (article 155, IV du CGI).

• Condition 1 : les recettes annuelles de location meublée de tout le foyer fiscal dépassent 23 000 €.
• Condition 2 : ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer. Sont retenus les salaires (y compris les pensions et rentes viagères), les autres BIC, les bénéfices agricoles, les BNC et les revenus de l'article 62 du CGI.

Deux exemples pour fixer les idées. Un foyer qui encaisse 10 000 € de loyers meublés est LMNP, quels que soient ses autres revenus : la première condition n'est pas remplie. Un retraité qui encaisse 50 000 € de loyers meublés et perçoit une pension plus faible remplit les deux conditions : il devient LMP, car les pensions comptent parmi les autres revenus d'activité.

Une précision pour les non-résidents : à partir des revenus 2026, déclarés en 2027, les autres revenus d'activité retenus pour un contribuable domicilié hors de France sont ses revenus de même nature imposés dans son pays de résidence (loi de finances pour 2026, art. 53).

Les conséquences d'un passage en professionnel sont détaillées dans notre guide LMP ou LMNP. Pour voir tous les seuils d'un coup d'œil, consultez les plafonds LMNP.

Le LMNP garde plusieurs avantages réels, mais les réformes de 2025 et 2026 en ont réduit certains. Voici le bilan, règle par règle.

Les avantages :

• Un micro-BIC généreux pour la longue durée : abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025, puis 83 600 € pour les revenus 2026.
• L'amortissement au réel : vous déduisez l'amortissement du prix d'achat du logement (hors terrain) et des meubles, ce qui réduit souvent le bénéfice imposable.
• Un amortissement jamais perdu : la part qui ne peut pas être déduite une année est reportable sans limite de durée.
• Un déficit reportable pendant 10 ans sur vos revenus de location meublée non professionnelle.
• Une plus-value de particulier : à la revente, vous relevez des plus-values immobilières des particuliers, avec abattement pour durée de détention.
• Pas de cotisations sociales en location longue durée tant que vous restez non professionnel : seuls les prélèvements sociaux s'appliquent.

Les limites :

• Des prélèvements sociaux plus lourds : 18,6 % à partir des revenus 2025, contre 17,2 % pour une location nue.
• Des amortissements réintégrés à la revente : pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel diminuent le prix d'acquisition, donc augmentent la plus-value.
• Un déficit cloisonné : il ne s'impute ni sur le revenu global ni sur les revenus d'un loueur professionnel.
• Un meublé de tourisme non classé moins avantagé : plafond de 15 000 € et abattement de 30 % depuis les revenus 2025.
• Des formalités : immatriculation, CFE dans la plupart des cas, et au réel une comptabilité complète avec liasse 2031.

Un LMNP est imposé soit au micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, soit au régime réel, sur ses loyers moins ses charges et ses amortissements. Le micro s'applique de plein droit sous les plafonds ; le réel s'applique au-delà, ou sur option.

Au micro-BIC, l'abattement est appliqué automatiquement, avec un minimum de 305 €. Il remplace toutes les charges : vous ne déduisez rien d'autre. Le seuil s'apprécie sur le total des recettes de toutes les locations meublées du foyer. Vous restez au micro si les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année ne dépassent pas le plafond : le passage au réel n'est obligatoire qu'après un dépassement deux années de suite. Un bien détenu en indivision ne peut pas en bénéficier.

Au réel, vous déduisez les charges engagées dans l'intérêt direct de l'activité, effectives, justifiées et rattachées à l'exercice : l'administration cite les travaux, les intérêts d'emprunt, les assurances et les frais de gestion. Vous déduisez aussi l'amortissement du logement et des meubles inscrits à l'actif, mais jamais celui du terrain. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : avec 10 000 € de loyers, 8 000 € de charges et 3 000 € d'amortissement, seuls 2 000 € d'amortissement sont déductibles ; le reste est reporté. En contrepartie, une comptabilité conforme au plan comptable général et une déclaration n° 2031 sont obligatoires.

L'option pour le réel vaut un an et se renouvelle automatiquement. Pour comparer les deux régimes sur votre cas, lisez notre guide micro-BIC ou réel, puis l'amortissement en LMNP et la liste des charges déductibles.

Les revenus LMNP supportent enfin 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) à partir des revenus 2025. Ils sont calculés automatiquement : au micro sur les recettes après abattement, au réel sur le résultat net.

Devenir LMNP demande quatre démarches : vous immatriculer, préparer la CFE, signer un bail conforme et, pour un meublé de tourisme, déclarer le logement en mairie.

1. L'immatriculation. Dans les 15 jours qui suivent le début de la location, vous déclarez votre activité en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises (INPI). La démarche est gratuite. Elle vous attribue un numéro SIRET et sert à indiquer le régime d'imposition choisi. Tout est expliqué dans notre guide pour obtenir son SIRET LMNP.
2. La CFE. La location meublée est une activité professionnelle au sens de la cotisation foncière des entreprises, même en LMNP. La première année, vous déposez une déclaration 1447-C-SD au plus tard le 31 décembre. La CFE n'est pas due l'année de création, la base est réduite de moitié l'année suivante, et vous êtes exonéré si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €. Voir la CFE du loueur meublé.
3. Le bail et le mobilier. Pour une location à l'année, le bail meublé dure au moins un an (9 mois pour un étudiant) et un inventaire signé est annexé au bail. Détails dans notre guide du bail meublé.
4. Le meublé de tourisme. Si vous louez à une clientèle de passage, une déclaration en mairie est exigée, avec un numéro d'enregistrement dans les communes qui l'ont institué. La loi Le Meur généralise cet enregistrement : voir les règles du meublé de tourisme.

Côté TVA, la location meublée d'habitation est exonérée, sans possibilité d'opter. L'exception vise la para-hôtellerie : si vous fournissez au moins trois des quatre services (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception de la clientèle), la TVA s'applique au taux de 10 %. Voir la TVA en location meublée.

L'année d'un LMNP tourne autour de la déclaration de revenus du printemps, précédée au réel par la liasse 2031. Voici les dates pour les revenus 2025, déclarés en 2026.

Pour la liasse 2031, l'administration fixe la limite au 2e jour ouvré après le 1er mai, soit le 4 mai 2026, avec 15 jours calendaires de plus en télétransmission. Le calcul donne le 19 mai 2026, mais cette date n'est pas écrite telle quelle sur la page officielle : ne vous placez pas à la dernière minute.

Pour les revenus 2026, déclarés en 2027, la règle devrait être la même, mais les dates officielles ne sont pas encore publiées. Le détail des formulaires et des cases est dans notre guide de la déclaration LMNP, et la liasse dans le guide de la liasse 2031.

Chaque guide de cette rubrique répond à une question précise. Choisissez selon votre situation.

• Ce qui a changé cette année : les nouveautés LMNP 2026 récapitulent chaque réforme avec l'année de revenus concernée.
• Savoir si vous êtes professionnel : LMP ou LMNP détaille les deux conditions et leurs conséquences sur le déficit, la plus-value et les cotisations.
• Connaître les seuils : les plafonds LMNP réunissent dans un tableau les plafonds du micro-BIC, le seuil LMP, la CFE et la TVA.
• Acheter en nom propre ou en société : LMNP ou SCI explique ce que l'on sait et ce qu'il faut faire valider avant d'acheter.
• S'immatriculer : le SIRET LMNP suit la déclaration sur le guichet unique de l'INPI.
• Louer à l'année : le bail meublé et le mobilier obligatoire couvrent le contrat et l'équipement du logement.

Pour l'impôt lui-même, la rubrique fiscalité commence par la fiscalité LMNP. Pour la déclaration, partez de la déclaration LMNP. Si vous préférez déléguer, notre comparatif des comptables LMNP et celui des logiciels LMNP présentent les offres et leurs prix.

Ce tableau résume les règles à connaître, avec l'année de revenus à laquelle elles s'appliquent.

Si vous démarrez une location meublée, suivez ces cinq étapes dans l'ordre.

1. Vérifiez que le logement est bien meublé au sens du décret de 2015 : les 11 éléments doivent être présents. Préparez l'inventaire qui sera annexé au bail.
2. Situez-vous : additionnez les recettes meublées attendues pour tout le foyer et comparez-les aux seuils de 23 000 € et des plafonds du micro-BIC.
3. Immatriculez-vous dans les 15 jours sur le guichet unique, en indiquant le régime choisi. Si le réel vous intéresse, l'option peut être exercée jusqu'à la date limite de la déclaration de revenus de la première année, ou par le dépôt de la 2031 dans les délais.
4. Notez la CFE : déclaration 1447-C-SD avant le 31 décembre de la première année.
5. Organisez votre première déclaration : au micro, une simple case sur la 2042-C-PRO ; au réel, une comptabilité, une liasse 2031 et un espace professionnel sur impots.gouv.fr, ou un professionnel pour vous accompagner.

En cas de doute sur votre situation, le service des impôts des entreprises (SIE) compétent est celui du lieu du meublé ; avec plusieurs meublés, celui de votre résidence principale ou celui du meublé qui rapporte le plus.