Plus-value LMNP : comment est imposée la revente depuis la loi de finances 2025

Un LMNP qui revend relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, comme pour une location nue, avec des abattements pour durée de détention. C'est un volet de la fiscalité de la location meublée (LMNP) à anticiper dès le choix du régime.

La plus-value n'est donc pas imposée dans les BIC comme les loyers. Les taux d'imposition et le barème des abattements pour durée de détention sont ceux des plus-values immobilières des particuliers ; ce guide ne les reprend pas, car ils ne figurent pas dans les sources consultées sur la location meublée.

Le loueur professionnel suit une autre logique : sa vente relève des plus-values professionnelles. Voir LMP ou LMNP.

La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 84) a créé l'article 150 VB III du CGI : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits au titre de l'article 39 C, c'est-à-dire au régime réel.

Avant cette réforme, un LMNP au réel pouvait déduire des amortissements pendant la location sans qu'ils soient repris à la revente. Désormais, la plus-value imposable augmente du montant des amortissements déduits. C'est le principal changement récent pour les loueurs au réel : voir aussi ce qui change en LMNP en 2026.

La règle vise les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, lendemain de la promulgation de la loi.

L'administration le confirme : « pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 », les amortissements doivent être réintégrés si le vendeur relève d'un régime BIC réel. Une autre page d'impots.gouv.fr (« Les régimes d'imposition ») indique le 16 février 2025 ; nous retenons la date du texte légal. Si votre vente a été signée autour de ces dates, faites confirmer le point par votre notaire ou votre SIE.

La réintégration ne s'applique pas aux logements situés dans trois catégories d'établissements :

1. une résidence (articles L. 631-12 ou L. 631-13 du Code de la construction) réservée aux étudiants, aux moins de 30 ans en formation ou en stage, aux personnes en contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou aux personnes de plus de 65 ans ;
2. un établissement social ou médico-social, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées agréée ou autorisée, ou des logements d'accueil familial gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;
3. un établissement de soins de longue durée avec hébergement.

Un appartement loué en meublé classique ou en meublé de tourisme n'entre dans aucune de ces exceptions.

Vous n'êtes pas concerné. La règle vise les amortissements « admis en déduction en application de l'article 39 C », donc au régime réel. L'administration précise que sont visés « uniquement les amortissements qui ont été fiscalement déduits dans le cadre du régime réel ».

Deux conséquences :

• l'abattement forfaitaire du micro-BIC n'est pas un amortissement et n'est pas réintégré ;
• au réel, les amortissements reportés parce qu'ils auraient créé un déficit n'ont pas été déduits : d'après la formulation officielle, ils ne diminuent pas le prix d'acquisition. Leur report cesse en revanche à la vente.

Cette différence pèse désormais dans le choix entre les deux régimes : voir micro-BIC ou réel.

Cet exemple est fictif et simplifié : il ne tient compte ni des frais d'acquisition, ni des travaux, ni des abattements pour durée de détention. Il montre seulement l'effet de la réintégration.

Un LMNP au réel a acheté un logement 100 000 € et a déduit 10 000 € d'amortissements au fil des années. Il le revend 100 000 € après le 15 février 2025, dans une résidence qui ne fait pas partie des exceptions.

Même en revendant au prix d'achat, le loueur constate une plus-value égale aux amortissements déduits. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.

Pour suivre le montant exact des amortissements déduits chaque année, voir l'amortissement LMNP.

La CSG applicable aux plus-values immobilières reste à 9,2 %. Les plus-values immobilières ne sont pas concernées par la hausse à 10,6 % qui touche les revenus LMNP depuis les revenus 2025.

Si l'on ajoute la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %), on obtient 17,2 %. Ce total est déduit de la composition officielle des prélèvements : il n'est pas écrit tel quel par l'administration à propos de la plus-value.

La vente met fin à l'activité si c'était votre seul meublé.

• Déclarez la cessation sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans le mois qui suit l'arrêt. Voir le SIRET du loueur meublé.
• Faites le compte des amortissements déduits depuis l'achat, année par année, à partir de vos liasses 2031.
• Vérifiez les outils : LMNP.ai indique calculer les plus-values à la revente, alors que Qlower indique ne pas prendre en charge les plus ou moins-values de cession d'un bien à l'actif. L'éditeur de ComptaLMNP recommande un expert-comptable en cas de vente. Voir les comptables LMNP.

Les modalités de calcul et de paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière ne sont pas détaillées dans les sources utilisées pour ce guide : demandez-les à votre notaire ou à votre SIE avant la signature.