Simulateur LMNP : micro-BIC ou réel, quel régime vous coûte le moins ?

Le simulateur affiche, pour chaque régime, les montants de l'année. Les règles de chaque régime sont expliquées dans notre guide micro-BIC ou réel.

• Le revenu imposable : loyers moins l'abattement au micro-BIC ; loyers moins charges, intérêts et amortissement déduit au réel.
• L'impôt sur le revenu : revenu imposable multiplié par votre tranche marginale d'imposition (TMI).
• Les prélèvements sociaux : 18,6 % du même revenu imposable, taux applicable depuis les revenus 2025.
• Le coût total : impôt et prélèvements, plus le prix du logiciel ou du comptable, payé seulement au réel.

Le message en tête du résultat donne le régime le moins cher et l'économie par an, coût de la liasse compris. Si le réel réduit l'impôt de moins que ce coût, le simulateur conseille de rester au micro-BIC.

Sous le tableau, le détail du réel montre l'amortissement de l'année, la part déduite et la part reportée. L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit (article 39 C du CGI) : ce qui dépasse les loyers moins les autres charges se reporte sans limite de durée sur les bénéfices suivants.

Des messages apparaissent aussi dans quatre cas : plafond du micro-BIC dépassé, déficit (charges et intérêts supérieurs aux loyers), recettes supérieures à 23 000 € (risque de basculer en loueur professionnel) et cotisations URSSAF possibles en courte durée ou en chambres d'hôtes.

Les taux et plafonds viennent des sources officielles. Trois valeurs sont des hypothèses que vous pouvez modifier : la part du terrain et les deux durées d'amortissement.

La part du terrain pèse lourd : plus elle est élevée, plus l'amortissement est faible. La loi impose de la séparer de la construction (article 38 sexies de l'annexe III au CGI) sans fixer de pourcentage ; certains logiciels retiennent de 10 % à 40 % selon le prix au m². Retenez la valeur que votre comptable ou votre logiciel inscrira à l'actif. Les règles sont détaillées dans notre guide de l'amortissement LMNP.

Le réel l'emporte quand vos charges, vos intérêts et l'amortissement déductible dépassent nettement l'abattement du micro-BIC, coût de la comptabilité compris.

Exemple prérempli dans le simulateur : un studio loué à l'année pour 10 000 € de loyers charges comprises, 2 000 € de charges (taxe foncière, copropriété, assurance, CFE), 3 000 € d'intérêts d'emprunt, acheté 150 000 € dont 20 % de terrain, avec 5 000 € de meubles. Le propriétaire est dans la tranche à 30 %. Amortissement du logement : 150 000 € × 80 % ÷ 50 ans = 2 400 € ; des meubles : 5 000 € ÷ 10 ans = 500 €.

Dans cet exemple, le réel fait gagner 1 121 € par an, coût du logiciel compris. Ce sont les intérêts d'emprunt et l'amortissement qui font la différence.

Le même studio acheté sans crédit donne l'inverse. Au réel : 10 000 € − 2 000 € − 2 900 € = 5 100 € imposables, plus que les 5 000 € du micro-BIC. Le micro-BIC l'emporte alors de 337 € par an : 49 € d'impôt et de prélèvements en moins, plus les 288 € de logiciel évités.

L'écart en faveur du réel est plus grand pour un meublé de tourisme non classé, dont l'abattement n'est que de 30 %. Avant de passer au réel, comparez les comptables LMNP et les logiciels LMNP : l'économie doit dépasser leur prix chaque année. Remplacez les 288 € par le prix de l'offre visée, par exemple 299 € TTC par liasse chez JD2M en autonomie (Essentielle, quel que soit le nombre de logements) ou 629 € TTC avec un comptable attribué (Intégrale), prix relevés le 12 octobre 2026.

Le simulateur donne un ordre de grandeur pour une année. Il ne remplace pas le calcul de votre comptable.

• Il calcule une seule année, sans les déficits ni les amortissements reportés des années passées.
• Il ne traite ni les frais d'acquisition (notaire, agence) ni les travaux : nos sources officielles ne détaillent pas leur traitement, faites-le valider par votre comptable.
• Il applique votre TMI à tout le revenu de la location, sans recalculer le barème tranche par tranche.
• Il suppose que vous êtes LMNP. Au-delà de 23 000 € de recettes, si elles dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer, vous êtes loueur professionnel : voir le LMP.
• Il ne calcule pas les cotisations URSSAF dues en courte durée au-delà de 23 000 € de recettes, ni celles des chambres d'hôtes.
• Il ne calcule pas la plus-value : il rappelle seulement que, pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont retranchés du prix d'achat, sauf dans les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales. Voir la plus-value LMNP.

En cas de dépassement du plafond, souvenez-vous que le micro-BIC reste possible si les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année étaient sous le seuil : le réel n'est obligatoire qu'après deux années de dépassement de suite.